Zug Estates Holding AG / Schlagwort(e): Jahresergebnis/Immobilien Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR Erfreuliches operatives Ergebnis der Zug Estates Gruppe dank zahlreichen Vermietungserfolgen, Steigerung des Liegenschaftenertrags und Neupositionierung der Garden Park Zug AG.
Das Jahr 2023 war geprägt durch ein verändertes Zins- und Marktumfeld auf der einen Seite und eine zunehmende Angebotsknappheit in gewissen Segmenten des Immobilienmarktes auf der anderen Seite. Die im Vergleich zum Vorjahr gestiegenen Zinsen führten zu höheren Finanzierungskosten und einem Anstieg der Diskontierungssätze. Dem dadurch entstandenen Abwertungsdruck auf die Immobilienwerte wirkten Erhöhungen der Liegenschaftenerträge entgegen. Zug Estates hat von der regen Nachfrage nach attraktiven und gut erschlossenen Mietflächen profitieren können und zahlreiche Vermietungserfolge erzielt. Das Segment Hotel & Gastronomie hat sich erfreulich entwickelt und der Umbau des Erdgeschosses im Park Hotel Zug mit Eröffnung des neuen Restaurants aígu und die Neupositionierung der Garden Park Zug AG (vormals Hotelbusiness Zug AG) wurden erfolgreich abgeschlossen. Erfreuliche Steigerung des Liegenschaftenertrags und des operativen Ergebnisses Der Ertrag aus Hotel & Gastronomie erhöhte sich trotz der temporären Ertragsausfälle infolge der Neupositionierung von CHF 14.7Mio. im Vorjahr um CHF0.5Mio. bzw. 3.5% auf CHF15.2Mio. Die Erträge aus Beherbergung konnten sich weiter erholen und liegen leicht über dem Niveau vor Ausbruch der COVID-19-Pandemie. Die Neupositionierung der Restaurationsbetriebe aígu und Bären führte 2023 zu einem temporären Rückgang der Gastronomieumsätze. Dank einer umsichtigen Koordination der Bautätigkeiten wurde der Hotelbetrieb nur marginal beeinträchtigt, womit der Gross Operating Profit (GOP) mit 37.8% auf Vorjahresniveau gehalten werden konnte (Vorjahr: 37.9%). Der Betriebsertrag der gesamten Gruppe erhöhte sich von CHF80.1Mio. um CHF4.7Mio. bzw. 5.8% auf CHF84.8Mio. Mit dem Ausbau des Portfolios stieg auch der Liegenschaftenaufwand von CHF7.8Mio. um CHF 0.4Mio. bzw. 4.9% auf CHF 8.2Mio. Das Betriebsergebnis vor Abschreibungen und Neubewertung erhöhte sich um 5.1% bzw. CHF2.5Mio. von CHF49.7 Mio. auf CHF 52.2Mio. Das erhöhte Zinsumfeld und ein insgesamt zurückhaltender Transaktionsmarkt führten zu einem Anstieg der Diskontierungssätze. Das Neubewertungsergebnis fiel entsprechend mit CHF 11.0 Mio. negativ aus, verglichen mit einem Neubewertungsgewinn von CHF 6.8 Mio. im Vorjahr. Bedingt durch die erwähnten Neubewertungseffekte reduzierte sich der EBIT trotz erfolgreicher operativer Leistung von CHF 53.0Mio. um CHF15.4Mio. bzw. 28.9% auf CHF37.6Mio. Sowohl die getätigten Akquisitionen als auch erhöhte Zinssätze auf dem kurzfristigen verzinslichen Fremdkapital führten zu einem um CHF 2.4 Mio. bzw. 30.9% negativeren Finanzergebnis von CHF 10.2 Mio. (Vorjahr: CHF 7.8 Mio.). Leicht tieferer Portfoliowert bedingt durch negatives Neubewertungsergebnis Anfang Dezember 2023 hat die Zug Estates AG ihre beiden bisherigen Bürostandorte in Zug und Rotkreuz zusammengelegt und die neuen Räumlichkeiten in der Metalli bezogen. Die Liegenschaft Industriestrasse 12 wurde daher per 31. Dezember 2023 von den Betriebsliegenschaften zu den Renditeliegenschaften umklassiert. Zudem wurde eine Umklassierung der sich in Sanierung befindlichen Liegenschaft Bären aufgrund des Mietvertragsabschlusses mit der Tibits AG von den Betriebsliegenschaften zu den Renditeliegenschaften im Bau vorgenommen. Der Marktwert des gesamten Portfolios reduzierte sich nur marginal um 0.2% bzw. CHF 2.9 Mio. und beträgt weiterhin CHF 1.83 Mrd. Die leichte Reduktion des Marktwerts ist auf ein negatives Neubewertungsergebnis von CHF 11.0 Mio. zurückzuführen, welches sich aus einer durchschnittlichen Erhöhung der realen Diskontierungssätze um 15 Basispunkte ergibt und rund 0.6% des Portfoliowerts sämtlicher Renditeliegenschaften entspricht. Zahlreiche Vermietungserfolge in allen Segmenten führen zu tiefem Leerstand im Jahr 2024 Die Vertragsabschlüsse im Geschäftsjahr 2023 betrafen sowohl Büro- und Schulungsflächen in Zug und Rotkreuz als auch Retailflächen in der Metalli. So konnten in der Suurstoffi in Rotkreuz neue Mietverträge für die Liegenschaft S14 im Umfang von rund 2'600m2 mit der Lombardi SA Ingegneri Consulenti und der Pacojet International AG abgeschlossen werden. Zudem übernimmt der Kanton Zug per 1. Januar 2024 die Liegenschaft S6 mit rund 4'500m2 für eine feste Mietdauer von zehn Jahren, um eine neue Kantonsschule zu eröffnen. Im Zentrumsareal in Zug konnten der Mietvertrag mit der UBS AG für die Liegenschaft Baarerstrasse 14a sowie Mietverträge für Retailflächen im Umfang von rund 3'700m2 um fünf Jahre verlängert werden. Ausserdem konnten in der Einkaufs-Allee Metalli für sämtliche durch den Umbau der bisherigen C&A- und Zara-Flächen neu geschaffenen Mieteinheiten attraktive Brands gewonnen werden. LUSH, Maison Carat und Douglas haben ihre Geschäfte im Herbst 2023 eröffnet. Lidl, doodah und das Lifestyle-Label PME Legend werden im Frühjahr 2024 folgen. Die gewichtete durchschnittliche Mietvertragsrestlaufzeit (WAULT) lag per 31. Dezember 2023 mit 6.5 Jahren auf einem im Branchenvergleich sehr hohen Niveau (Vorjahr: 6.3 Jahre). Eröffnung Restaurant aígu und Neupositionierung Garden Park Zug AG Die unter Denkmalschutz stehende Liegenschaft Bären wird seit April 2023 einer Gesamtsanierung unterzogen. Das bisher durch die Hotelbusiness Zug AG betriebene Restaurant wird neu von der Tibits AG übernommen, welche nach Abschluss der Sanierungsarbeiten im Juni 2024 erstmalig ein Lokal in Zug eröffnen wird. Im Zuge dieser Neuausrichtungen wurde die Hotelbusiness Zug AG, zu der das Park Hotel Zug mit dem aígu Restaurant & Bar sowie das City Garden Hotel, die City Apartments und das Secret Garden Restaurant & Bar gehören, in die Garden Park Zug AG (www.gardenpark.ch) umfirmiert. Bauprojekt S43/45 geht in die Realisierung Vor dem Hintergrund der erfreulichen Vermietungssituation in der Suurstoffi sowie im gesamten Zug-Estates-Portfolio, der intakten Nachfrage nach attraktiven und gut erschlossenen Mietflächen und einer positiven Einschätzung der zukünftigen Marktentwicklung in der Region Zug hat der Verwaltungsrat der Zug Estates Holding AG entschieden, die Realisierung des Projekts S43/45 auszulösen. Die Erstellung der beiden Gebäude löst Investitionen von rund CHF 85 Mio. in den nächsten rund 3.5 Jahren aus. Der Baustart ist Ende 2024 vorgesehen und die Mietflächen können voraussichtlich Mitte 2027 zukünftigen Mietern übergeben werden. Weiterentwicklung Lebensraum Metalli aktuell offen Um hinsichtlich der Umsetzung der Initiative Rechtssicherheit zu erlangen, hat die Stadt Zug ein Rechtsgutachten in Auftrag gegeben, welches seit Anfang Dezember 2023 vorliegt. Zug Estates ist in engem Austausch mit den Baubehörden der Stadt Zug, um die konkreten Auswirkungen auf die beiden Bebauungspläne Metalli und Bergli zu klären. Eine abschliessende Beurteilung ist noch nicht möglich. Es ist aber klar, dass die wirtschaftlichen Auswirkungen nicht vernachlässigbar sind. Vor diesem Hintergrund ist zum aktuellen Zeitpunkt offen, ob und wenn ja in welchem Umfang Zug Estates die beiden Bebauungspläne und damit das Projekt Lebensraum Metalli weiterverfolgen wird. Umfassende Nachhaltigkeitsberichterstattung Mit 1.1 kg pro m2 Energiebezugsfläche (Scope 1 und 2) liegen die Treibhausgasemissionen für den Betrieb des gesamten Immobilienportfolios weiterhin auf einem sehr tiefen Niveau und deutlich unter dem Branchendurchschnitt. Der aktuelle Absenkpfad und die neusten Auswertungen zu den Verbrauchswerten in Bezug auf Energie und Wasser finden sich im Nachhaltigkeitsbericht ebenso wie eine erweiterte Berichterstattung in Bezug auf die Scope-3-Emissionen. Darüber hinaus gibt der Bericht Auskunft über umgesetzte und laufende Projekte in den unterschiedlichen Themenbereichen, auf welche sich Zug Estates fokussiert. Weiterhin solide Eigenkapitalquote Das verzinsliche Fremdkapital erhöhte sich im Gegenzug um CHF 13.8 Mio. bzw. 2.1% von CHF 660.5 Mio. auf CHF 674.2 Mio. Der Anteil des verzinslichen Fremdkapitals an der Bilanzsumme betrug damit 37.3%, verglichen mit 36.9% im Vorjahr. Insgesamt wurden in der Berichtsperiode rund CHF 150 Mio. kurzfristige Finanzierungen mit einer mittelfristigen Laufzeit fest angebunden, was zu einer leicht verlängerten durchschnittlichen Restlaufzeit von 3.5 Jahren (Vorjahr: 3.4 Jahre) führte. Ein höheres Zinsumfeld führte zu einem durchschnittlichen Periodenzinssatz des verzinslichen Fremdkapitals von 1.5%, verglichen mit 1.3% im Vorjahr. Erhöhung der Dividende und Anpassung der Dividendenstrategie Der Verwaltungsrat hat sich für eine Anpassung der Dividendenstrategie zu Gunsten einer offeneren Formulierung entschieden. Zug Estates ist weiterhin bestrebt, eine positive Dividendenentwicklung sicherzustellen. Die Ausschüttung soll dabei auch zukünftig eine langfristig solide Finanzierungsstruktur gewährleisten und nicht mehr als 90% des operativen Gewinns betragen. Ausblick 2024 Im Segment Hotel & Gastronomie erwarten wir aufgrund des ausgebauten Gastronomieangebots einen Anstieg der Umsätze. Aufgrund des höheren Anteils der verhältnismässig margenschwächeren Gastronomieumsätze rechnen wir jedoch mit einer leicht tieferen GOP-Marge. Unter Berücksichtigung von etwas höheren Finanzierungkosten gehen wir für das Geschäftsjahr 2024 von einem Konzernergebnis ohne Neubewertung und Sondereffekte von über CHF 35 Mio. aus. Berichterstattung vom 21. Februar 2024 Bitte melden Sie sich für die Konferenz über nachfolgenden Link an. Wir freuen uns auf Ihre physische oder digitale Teilnahme. https://zugestates.ch/stories/bilanzmedienkonferenz-zum-jahresergebnis-2023 Downloads: Wichtige Daten:
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