BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Daten zum
Retail-Investmentmarkt für das 4. Quartal 2022 /
Retail-Investmentmarkt knackt Vorjahresbilanz, verfehlt aber den
Durchschnitt
Frankfurt/Main (ots) - Auch wenn der Retail-Investmentmarkt im Zuge des
herausfordernden Zinsumfeldes und der unsicheren geopolitischen Lage im Jahr
2022 insgesamt keine Trendwende einleiten konnte, wurde das Vorjahresresultat
leicht um gut 7 % übertroffen. Im langjährigen Vergleich ordnet sich das
Investmentvolumen mit knapp 9,4 Mrd. EUR jedoch immer noch gut ein Fünftel unter
dem Durchschnittswert der letzten zehn Jahre ein. Dies ergibt die Analyse von
BNP Paribas Real Estate.
Während das sehr geringe Volumen im letzten Jahresabschnitt (Q4: 1,7 Mrd. EUR)
hierbei die erschwerten Rahmenbedingungen widerspiegelt, gibt es jedoch auch
positive Signale, die für die weitere Entwicklung des Retail-Investmentmarktes
sprechen: Hierzu zählt in erster Linie die Bilanz im Einzeldeal-Segment, das mit
fast 5,4 Mrd. EUR den höchsten Umsatz seit 2019 erzielt hat und dabei von einer
insgesamt guten Anzahl an Deals profitieren konnte. "Darüber hinaus gestaltete
sich das Marktgeschehen bei den Einzeltransaktionen im dreistelligen
Millionenbereich wieder etwas lebhafter als in den beiden Jahren zuvor, ohne
dabei allerdings das Ergebnis entscheidend in die Höhe zu treiben. In der
Portfoliosparte wurden insgesamt gut 4 Mrd. EUR, anteilig 43 %, investiert,
wobei neben zahlreichen Fachmarkt- und Lebensmittelportfolios insbesondere die
Übernahme der Deutschen EuroShop AG heraussticht", erläutert Christoph Scharf,
Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services.
Top-Märkte legen mehr zu als der Gesamtmarkt
Mit insgesamt gut 3,3 Mrd. EUR erzielen die A-Standorte zwar keine
überdurchschnittliche Bilanz (4 Mrd. EUR), können ihr Vorjahresresultat aber um
knapp 23 % toppen. Herausstechen können hierbei in erster Linie Berlin und
München, die sich mit rund 1,3 Mrd. EUR bzw. gut 852 Mio. EUR an der Spitze
absetzen. Mit dem Q207, dem Geschäftshaus Kurfürstendamm 12 und dem
neuerrichteten Retail-Objekt Rosi wechselten hierbei in Berlin gleich mehrere
großvolumige Highstreet-Immobilien den Eigentümer. Über eine halbe Milliarde
Euro wurde zudem auch in Hamburg investiert (739 Mio. EUR). Auf den Plätzen
folgen Frankfurt (211 Mio. EUR), Köln (160 Mio. EUR), Düsseldorf (72 Mio. EUR)
und Stuttgart (31 Mio. EUR).
Nachdem der Retail-Investmentmarkt in jüngster Vergangenheit maßgeblich durch
die Fachmarktsparte geprägt wurde, ergibt sich in der Umsatzverteilung nach
Objektarten erstmals wieder ein ausgeglicheneres Bild: Zwar schiebt sich der
Fachmarktsektor mit gut 44 % im Ranking nach vorne, umfangreiche Beiträge
liefern aber auch Shoppingcenter (28 %), u. a. durch die EuroShop-Übernahme, und
Geschäftshäuser (21 %), die von einigen großvolumigen und zahlreichen kleineren
Geschäftshäusern profitieren. Kaufhäuser kommen mit ebenfalls vielen
Transaktionen in den kleineren Größenklassen auf weitere knapp 7 %.
Durch die EuroShop-Übernahme im dritten Quartal ist Bewegung in das Ranking der
Käufergruppen gekommen: So setzen sich zum Jahresende die Equity/Real Estate
Funds (gut 24 %), die von der Unternehmensübernahme profitieren, an die Spitze
der Umsatzverteilung der Anleger. Im Einzeldeal-Segment bleiben Spezialfonds die
Top-Investorengruppe und generieren zusammen mit einigen Fachmarktportfolios
fast 22 % des Gesamtvolumens. Mit deutlichem Abstand dahinter folgen
Investment/Asset Manager (knapp 10 %), bei denen sich aktuell vor allem
Geschäftshaus- und Fachmarkt-Transaktionen als Investmentschwerpunkt
herauskristallisieren. Umfangreicher am Umsatz beteiligt sind zudem
Projektentwickler (fast 7 %), wozu in erster Linie auch das Klöpperhaus (eh.
Galeria Kaufhof) in der Hamburger Mönckebergstraße beitragen konnte. Käufer
außerhalb der genannten Investorengruppen halten zusammengenommen weitere 37 %
Umsatzanteil, was ein Indiz für den relativ breiten Anlegerkreis im
Retail-Segment ist. Internationale Investoren partizipieren mit 41 % am
Marktgeschehen und damit in etwas geringerem Maße wie auf dem gesamten
Gewerbe-Investmentmarkt (45 %).
Renditeanstiege über alle Objektarten und Städte
Während die Spitzenrenditen für Büro- und Logistikimmobilien schon zur
Jahresmitte steigende Tendenzen aufgewiesen haben, zeichnete sich in der
Retail-Sparte der Aufwärtstrend im Verlauf der zweiten Jahreshälfte ab. Dies ist
vor allem auch darauf zurückzuführen, dass die Renditeentwicklung bei
Premium-Einzelhandelsobjekten bereits in den vergangenen Jahren stagnierte und
keine kontinuierliche Renditekompression wie im Core-Office- und Logistiksegment
zu beobachten war. Aktuell stehen Berlin und München an der Spitze (jeweils 3,00
%) vor Hamburg (3,15 %), Frankfurt (3,30 %), Düsseldorf und Stuttgart (jeweils
3,40 %) sowie Köln (3,45 %). Bei den weiteren Objektarten haben Fachmarktzentren
im 12-Monatsvergleich um 70 Basispunkte auf 4,20 % angezogen, einzelne
Fachmärkte gingen um 40 Basispunkte auf 4,80 % nach oben und auch Shoppingcenter
legten um 20 Basispunkte zu und notieren bei 4,90 %.
"Der Retail-Investmentmarkt hat angesichts der geopolitischen und
finanzmarktgetriebenen Unsicherheiten im Jahr 2022 ein respektables Resultat
erzielt. Das gestiegene Ergebnis im Einzeldeal-Segment, die gute Anzahl der
Transaktionen und die ausgeglichenere Umsatzverteilung über die verschiedenen
Objektarten sind hierbei als Indiz dafür zu werten, dass sich ein dynamisches
Marktgeschehen nicht immer im Transaktionsvolumen ausdrückt. Darüber hinaus
könnte der Retail-Investmentmarkt langfristig von den bereits während der
Corona-Krise beschleunigten Transformationsprozessen im Handel mit teils
umfangreichen Investitionen in Retail-Assets profitieren. Insgesamt bleibt
jedoch die sich fortsetzende Preisfindungsphase als entscheidendste
Marktdeterminante für den Jahresauftakt 2023 weiter bestehen", so Christoph
Scharf.
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