BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Zahlen zum Wohn-Investmentmarkt
für das 3. Quartal 2022 / Trotz gebremster Marktdynamik wurde die
10-Mrd.-Euro-Schwelle geknackt
Frankfurt/Main (ots) - Das veränderte Finanzierungsumfeld sowie die weiterhin
angespannten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sorgen dafür, dass sich der
deutsche Wohn-Investmentmarkt bis zum Ende des dritten Quartals 2022 deutlich
verhaltener als noch in den Vorjahren präsentiert. In den ersten 9 Monaten des
Jahres wurden bundesweit gut 10,2 Mrd. EUR in größere Wohnungsbestände (ab 30
Wohneinheiten) investiert. Damit wurde der langjährige Durchschnitt um rund ein
Fünftel und das herausragende Rekordergebnis aus dem Vorjahr um mehr als die
Hälfte verfehlt. Das Umsatzvolumen lag in den vergangenen drei Monaten mit 3,14
Mrd. EUR nur leicht oberhalb des Resultats des zweiten Quartals (3,05 Mrd. EUR)
und unterschreitet damit den Quartalsschnitt der letzten fünf Jahre ebenfalls um
rund 50 %. Dies ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate.
"Durch den Anstieg des Zinsniveaus und der damit verbundenen Verteuerung der
Finanzierungen haben sich die Rahmenbedingungen auf dem Wohn-Investmentmarkt
spürbar gewandelt. Ein Resultat dieser Entwicklung ist nicht zuletzt, dass sich
der Handlungsspielraum einiger zuvor stark am Markt vertretener Akteure deutlich
eingeschränkt hat. Ein gutes Beispiel hierfür sind Immobilien-AGs/REITS, deren
Eigenkapitalverfügbarkeit deutlich niedriger liegt als noch in den Vorjahren.
Dies wird auch in ihrem historisch niedrigen Anteil am Transaktionsvolumen von
gerade einmal 5 % ersichtlich; im langjährigen Vergleich liegen sie
üblicherweise bei einem Marktanteil von rund einem Drittel. Daran dürfte sich in
den kommenden Monaten auch nicht sonderlich viel ändern, da ihr Fokus zunächst
auf der Kapitalstrukturierung und damit verbundenen Verkäufen liegen dürfte.
Andere Investoren wiederum, wie beispielsweise aus dem Private Equity Segment,
oder aber Bestandshalter, haben, auch in Erwartung möglicher Preiskorrekturen,
eine abwartendere Haltung eingenommen und sind bei ihren Akquisitionsplänen
deutlich selektiver geworden. Erfahrungsgemäß sind solche Preisfindungsphasen
allerdings temporär begrenzt und enden häufig damit, dass zeitnah neue Akteure
die Gelegenheit nutzen, um einen vergleichsweise günstigen Markteinstieg zu
vollziehen", erläutert Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer und Head of
Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Anzahl der registrierten Transaktionen auf hohem Niveau
Obwohl das Transaktionsvolumen deutlich unter den Vorjahren liegt, ist der Markt
dennoch insgesamt weiterhin dynamisch. So konnten bis zum Ende des dritten
Quartals rund 250 Transaktionen registriert werden, was gar dem zweithöchsten
Wert der vergangenen 10 Jahre entspricht. Ein genauer Blick auf die Zahlen
verdeutlicht auch, dass vor allem das Fehlen von Großtransaktionen für das
unterdurchschnittliche Investitionsvolumen verantwortlich ist. Aktuell entfallen
mit 3,9 Mrd. EUR rund 50 % weniger als im langjährigen Durchschnitt auf Deals im
Segment oberhalb der 100 Mio. EUR-Marke. Demgegenüber steht für Transaktionen
bis 100 Mio. EUR sogar das zweitbeste je registrierte Ergebnis zu Buche. Dass
der Markt also deutlich kleinteiliger als noch in den Vorjahren ist, wird nicht
zuletzt dadurch unterstrichen, dass das durchschnittliche Volumen pro
Transaktion im aktuellen Jahr bei lediglich rund 41 Mio. EUR und damit rund 15
Mio. EUR unter dem langjährigen Schnitt liegt.
Projektentwicklungen liegen noch an der Spitze
Die Verteilung des Investitionsvolumens auf die einzelnen Assetklassen zeigt
aktuell ein ungewohntes Bild. Normalerweise führen Bestandsportfolios mit großem
Abstand das Feld an. In den ersten drei Quartalen 2022 tragen sie hingegen
lediglich knapp 23 % bzw. 2,3 Mrd. EUR zum Volumen bei. Ein niedrigerer Wert
konnte zuletzt 2011 verzeichnet werden. Zurückführen lässt sich dies auf das
Ausbleiben von großen Unternehmensübernahmen, sowie der geringen Anzahl an
großvolumigen Paketverkäufen, die in den letzten Jahren stets Umsatztreiber
waren. Ein ungewöhnlich hohes Resultat erzielen derweil Projektentwicklungen
bzw. Forward Deals, auf die rund 3,6 Mrd. EUR (anteilig 35 %) entfallen, womit
sie auf dem ersten Platz des Assetklassen-Rankings liegen. Hierin spiegeln sich
in gewissem Maße der insbesondere in den großen Ballungsräumen über Jahre
aufgebaut Produktmangel im Bestand sowie die gestiegenen ESG-Anforderungen
wider. "Die Kombination aus steigenden Zinsen sowie explodierenden Baupreisen
macht die Kostenkalkulation für Neubauprojekte allerdings immer schwieriger.
Dies birgt für die beteiligten Akteure natürlich Risiken. Dass
Projektentwicklungen aktuell an der Spitze liegen, ist vor allem auf den starken
Jahresauftakt zurückzuführen. Bei genauerer Betrachtung zeigt sich, dass sowohl
das zweite, als auch das dritte Quartal für die Assetklasse
unterdurchschnittlich ausgefallen sind. Entsprechend ist es wahrscheinlich, dass
Forward Deals bis zum Jahresende noch etwas an Boden verlieren", stellt
Meszelinsky fest.
Berlin weiter Investment-Hotspot; Hamburg mit bemerkenswertem Resultat
Die A-Städte bilden mit einem Anteil von 47 % am Transaktionsvolumen weiterhin
den Investitionsschwerpunkt am deutschen Wohn-Investmentmarkt. Absolut gesehen
entsprechen die aktuell registrierten 4,8 Mrd. EUR allerdings einem Rückgang von
gut 17 % gegenüber dem langjährigen Vergleich. Zudem verteilt sich das Volumen
sehr unterschiedlich auf die einzelnen Städte. Mit 2,2 Mrd. EUR ist Berlin mit
großem Abstand weiterhin Marktprimus, zeigt im Vergleich zu den herausragenden
Vorjahren allerdings aktuell eine niedrigere Dynamik. Gleiches gilt für
Düsseldorf (175 Mio. EUR) und Köln (129 Mio. EUR), die jeweils nur rund die
Hälfte ihrer üblichen Resultate erreichen. Während auch München (265 Mio. EUR;
-29 %) und Stuttgart (75 Mio. EUR; -37 %) deutlich unter dem langjährigen
Durchschnitt bleiben, ist in Frankfurt ein leichtes Plus von 6 % zu verzeichnen,
sodass mit 538 Mio. EUR ein gutes Ergebnis zu Buche steht. Bemerkenswert ist
derweil die vergleichsweise sehr große Marktdynamik in Hamburg. Für die
Hansestadt können rund 1,4 Mrd. EUR vermeldet werden, was dem zweitbesten Wert
der letzten 10 Jahre entspricht.
Durch die deutlich gestiegenen Finanzierungskosten haben erwartungsgemäß auch
die Netto-Spitzenrenditen für Neubauobjekte eine Aufwärtsbewegung vollzogen. Der
Anstieg gegenüber dem Jahresbeginn bewegte sich zuletzt in einem Bereich von 15
bis 20 Basispunkten. Teuerster Standort ist weiterhin München (2,55 %), gefolgt
von Stuttgart (2,60 %), Berlin (2,60 %) und Hamburg (2,70 %). Köln und
Düsseldorf liegen jeweils bei 2,75 %.
Perspektiven
"Die Preisfindungsphase auf den Wohn-Investmentmärkten ist noch nicht
abgeschlossen und wird, auch vor dem Hintergrund, dass weitere Zinsschritte der
wichtigen Notenbanken nicht auszuschließen sind, noch einige Monate andauern.
Entsprechend ist auch von einem weiteren leichten Anstieg der Renditen
auszugehen. Auch wenn die nach wie vor sehr hohe Transaktionsanzahl positiv
stimmt, dürfte vor dem Hintergrund der zu erwartenden Rezession die im letzten
Quartal sonst übliche Jahresendrallye deutlich weniger dynamisch ausfallen als
üblich. Aus heutiger Perspektive ist es wahrscheinlich, dass die
Akquisitionsprozesse deutlich selektiver verlaufen und damit Großtransaktionen
aller Voraussicht nach weiterhin Mangelware bleiben werden. Trotz der
veränderten Rahmenbedingungen bleibt es aber nichtsdestotrotz dabei, dass
Wohn-Investments weiterhin zu den sichersten und damit attraktivsten
Anlageklassen für Immobilieninvestoren zählen. Sinkende Neubauzahlen bei einem
unverändert hohen Nachfrageüberhang nach Wohnraum in den Ballungsräumen sind ein
Garant für Wertstabilität und stabile Cashflows", fasst Christoph Meszelinsky
die weiteren Aussichten zusammen.
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