BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Investmentzahlen für Q3 2022 /
Trotz schwieriger Rahmenbedingungen hohes Investmentvolumen
Frankfurt/Main (ots) - In den ersten drei Quartalen wurde ein gewerbliches
Investitionsvolumen von 44,2 Mrd. EUR registriert. Damit liegt es höher als in
den beiden Vorjahren, wozu vor allem das Rekordergebnis des ersten Quartals
einen großen Beitrag geleistet hat. Der vergleichbare Vorjahreswert wurde um 12
% und der zehnjährige Durchschnitt um 31 % übertroffen. Trotz des veränderten
Finanzierungsumfelds und der angespannten konjunkturellen Situation haben sich
die Märkte auch im dritten Quartal noch sehr gut geschlagen. Berücksichtigt man
noch die Investitionen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten), die sich auf 10,2
Mrd. EUR summieren, beläuft sich das Gesamtvolumen auf gut 54 Mrd. EUR. Dies
zeigt die aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten
Ergebnisse im Überblick:
- Mit 44,2 Mrd. EUR liegt der Investmentumsatz 12 % über dem Vorjahreswert und
31 % über dem zehnjährigen Durchschnitt.
- Rund zwei Drittel (29,1 Mrd. EUR) entfallen auf Einzeldeals.
- Portfolioverkäufe legen aufgrund von Unternehmensbeteiligungen um 75 % auf
15,1 Mrd. EUR zu.
- Büro-Investments mit knapp 43 % (18,8 Mrd. EUR) weiter an der Spitze, Logistik
mit Rekordumsatz
- Berlin bleibt Nummer 1 der deutschen Investitionsstandorte (6,9 Mrd. EUR)
- Netto-Spitzenrenditen erwartungsgemäß weiter gestiegen
- Marktanteil ausländischer Käufer mit 45 % auf hohem Niveau
- Knapp 1.200 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)
"Die Rahmenbedingungen der Investmentmärkte haben sich ab dem zweiten Quartal
erheblich verändert. Insbesondere die spürbar höheren Zinsen, die Finanzierungen
im Zusammenhang mit den parallel stark gestiegenen Swap-Rates erheblich
verteuern, wirken bremsend auf die Dynamik der Investmentmärkte. Hinzu kommt die
sich spürbar abschwächende Konjunktur, in Verbindung mit den sehr viel höheren
Energiekosten. Das Umfeld, in dem Investoren aktuell agieren, ist also ein
deutlich anderes als in den Vorjahren, die von vielen außergewöhnlich guten
Ergebnissen geprägt waren. Umso bemerkenswerter ist das beobachtete
Transaktionsvolumen im dritten Quartal, das bei knapp 14 Mrd. EUR liegt",
erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Damit wird
der Vorjahreswert zwar um 10 % verfehlt, das Ergebnis aus 2020 aber um 13 % und
auch der zehnjährige Durchschnitt um fast 5 % übertroffen. Das sehr schwache
Transaktionsvolumen des zweiten Quartals 2022, als die Märkte durch den
Kriegsbeginn in der Ukraine sehr verunsichert waren, konnte ebenfalls um ein
Drittel gesteigert werden. "Dieses Resultat spricht dafür, dass die deutschen
Immobilienmärkte für viele Investoren weiterhin attraktiv sind, auch wenn noch
nicht abgeschlossene Anpassungsprozesse beim Preisniveau und die hohe
Wahrscheinlichkeit einer, zumindest moderaten, Rezession viele
Transaktionsprozesse aktuell spürbar komplizierter gestalten als in den
vergangenen Jahren", ist sich Zorn sicher. Mitverantwortlich hierfür sind auch
die Nutzermärkte, die sich weiterhin in einer sehr guten Verfassung befinden. So
konnten die Büromärkte ihren Flächenumsatz in den ersten drei Quartalen im
Vorjahresvergleich um über 21 % steigern und die Nachfrage auf den
Logistikmärkten liegt langfristig betrachtet nach wie vor auf einem sehr hohen
Niveau. Hinzukommt, dass auch die Mieten weiter steigen. Trotz des aktuell
schwierigen Umfelds sind das mittel- und langfristig betrachtet positive Zeichen
für Anleger. "Die realen Zahlen sehen also besser aus, als man es angesichts der
momentan vielen schlechten Nachrichten vielleicht erwarten würde. Dies gilt
insbesondere, wenn man die Transaktionsvolumina im langfristigen Vergleich
betrachtet und sich nicht nur auf die immer neuen Rekordergebnisse in den
letzten Jahren fokussiert", fasst Zorn zusammen.
Büros weiter Nr. 1 - Logistik mit neuem Rekordumsatz
Bei der Verteilung des Transaktionsvolumens über die einzelnen Assetklassen sind
nur leichte Verschiebungen zu beobachten. Klar auf Position 1 liegen weiterhin
Büroimmobilien, die mit 18,8 Mrd. EUR ca. 43 % zum Gesamtumsatz beitragen.
Infolge dessen konnten sie gegenüber dem Vorjahr um gut 5 % zulegen und der
zehnjährige Durchschnitt wurde sogar um 30 % übertroffen. Ein wesentlicher Grund
hierfür sind die guten Flächenumsätze auf den Büromärkten, bei denen einerseits
gewisse Nachholeffekte aus den Corona-Jahren mit Lockdowns zum Tragen kommen,
zum anderen aber auch viele Unternehmen die Notwendigkeit erkannt haben, neue,
moderne Bürokonzepte zu etablieren, die in ihren alten Flächen nicht umsetzbar
sind. Einer der wichtigsten Abschlüsse war der im dritten Quartal durch BNPPRE
vermittelte Verkauf des VoltAir in Berlin von ABG an Swiss Life und Norges. Das
Investitionsvolumen von über 450 Mio. EUR unterstreicht, dass selbst in einem
schwierigen Finanzierungsumfeld große Premium-Transaktionen abgeschlossen werden
können. Auf Rang zwei finden sich Logistikimmobilien, die ihren Höhenflug
fortsetzen und ihren Umsatzanteil auf gut 19 % gesteigert haben. Mit einem
Investmentvolumen von gut 8,5 Mrd. EUR erzielen sie eine neue Bestmarke und
verbessern ihr Vorjahresresultat um 37 %. Viele Investoren setzen auf die
langfristig positive Entwicklung dieser Assetklasse. Der auch zukünftig
wachsende Anteil des E-Commerce, aber auch die Neuorganisation von Lieferketten
und sogenannte Re-Shoring Prozesse sind wichtige Trends, die unabhängig von
kurzfristigen Auswirkungen konjunktureller Schwankungen langfristig für
Logistik-Investments sprechen. Auf Platzt drei folgen Einzelhandelsobjekte, die
ihren Umsatzanteil leicht auf gut 17 % steigern können. Mit gut 7,7 Mrd. EUR
legen sie um 22 % gegenüber 2021 zu und liegen nur knapp (-4 %) unter ihrem
langfristigen Schnitt. Bei dieser positiven Entwicklung muss allerdings
berücksichtigt werden, dass die Mehrheitsübernahme der Deutschen EuroShop, die
mit weit über eine Milliarde Euro in die Zahlen eingeflossen ist, dieses
Resultat wesentlich beeinflusst hat. Der Löwenanteil insgesamt entfällt auf
Fachmarktzentren und Fachmärkte mit hohem Lebensmittelanteil, die für mehr als
43 % der gesamten Retail-Investments verantwortlich sind. Unverändert in
schwierigem Fahrwasser bewegen sich Hotel-Investments, mit denen 1,3 Mrd. EUR
erzielt wurden, was einem Anteil von 3 % entspricht. Damit fällt der Umsatz
knapp 13 % niedriger aus als im Vorjahr, wobei gleichzeitig aber eine spürbare
Belebung im dritten Quartal zu beobachten war, in dem über 40 % des
Gesamtvolumens erfasst wurden. Weiter auf Erfolgskurs sind auch
Healthcare-Objekte, die mit knapp 2,74 Mrd. EUR nur knapp ein neues Allzeithoch
verfehlen. Damit tragen sie gut 6 % zum Gesamtresultat bei und sind zunehmend
auf dem Weg vom Nischenprodukt zu einer von breiteren Investorenschichten
akzeptierten Assetklasse.
Portfolios mit starker Steigerung
Rund zwei Drittel des Transaktionsvolumens entfallen auf Einzelobjekte, die
insgesamt 29,1 Mrd. EUR zum Ergebnis beisteuern. Damit liegen sie etwa 6 % unter
dem Vorjahreswert. Dass es sich im langfristigen Vergleich trotzdem um ein sehr
gutes Resultat handelt, zeigt sich daran, dass der 10-jährige Schnitt um 22 %
übertroffen wurde. Anders stellt sich die Entwicklung bei Portfolios dar, die
auf 15,1 Mrd. EUR kommen und ihr Ergebnis um 75 % gesteigert haben.
Verantwortlich hierfür sind nicht zuletzt große Unternehmensbeteiligungen, wie
zum Beispiel die Übernahme der alstria durch Brookfield oder die angesprochene
Mehrheitsbeteiligung an der Deutschen EuroShop.
Ausländische Käufer haben in den ersten drei Quartalen knapp 20 Mrd. EUR in
deutsche gewerbliche Immobilien investiert. Damit konnten sie ihren Marktanteil
um rund 7 Prozentpunkte auf aktuell 45 % steigern. Auch im langfristigen
Vergleich stellt dies einen hohen Wert dar, was dafür spricht, dass die
deutschen Immobilienmärkte trotz eines nicht leichten Umfelds für ausländische
Käufer nach wie vor sehr interessant sind und zu den wichtigsten
Investmentzielen Europas gehören.
Auch A-Standorte mit überdurchschnittlichem Investmentvolumen
"An den deutschen A-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln,
München, Stuttgart) wurde ein Investitionsvolumen von knapp 23 Mrd. EUR
registriert. Das Transaktionsvolumen bewegt sich damit leicht über
Vorjahresniveau und liegt gleichzeitig über dem Durchschnitt der letzten zehn
Jahre. Im laufenden Jahr haben die großen Städte nicht zuletzt auch von anteilig
eingerechneten Portfolioverkäufen profitiert, auf die insgesamt knapp 26% des
Umsatzes entfallen. Auch wenn dieser Wert deutlich höher liegt als im
Vorjahreszeitraum (8 %), bewegt er sich nur leicht über dem langfristigen
Schnitt", erläutert Nico Keller, Deputy CEO der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Mit Abstand am meisten wurde erneut in Berlin investiert, wo ein Umsatzvolumen
von gut 6,9 Mrd. EUR registriert wurde. Das Ergebnis der Hauptstadt liegt damit
2 % über dem Vorjahreswert und stellt gleichzeitig das zweitbeste jemals
erfasste Resultat dar. Ein Kopf-an-Kopf-Rennen um den zweiten Platz haben sich
Frankfurt und Hamburg geliefert, die beide einen Umsatz von rund 4,3 Mrd. EUR
verzeichnen. Für die Bankenmetropole bedeutet dies einen Rückgang um 16 %,
trotzdem liegt das Volumen aber höher als in den Jahren 2020 und 2019. Die
Hansestadt kann sogar ihr bestes Ergebnis der letzten 15 Jahre verkünden, wofür
unter anderem auch ein hoher Anteil an der alstria-Transaktion verantwortlich
ist. Ein etwas unterdurchschnittlicher Umsatz ist bislang in München zu
beobachten, wo in den vergangenen Jahren viele Großtranskationen getätigt
wurden, die im laufenden Jahr noch Mangelware sind. Gut 3 Mrd. EUR
Investmentumsatz bedeuten einen Rückgang um knapp ein Drittel. Nur knapp an
einem neuen Rekord vorbei geschrammt ist Düsseldorf mit mehr als 2,6 Mrd. EUR
(+84 %), was dem zweitbesten Wert aller Zeiten entspricht. In etwa im Schnitt
der letzten Jahre bewegt sich Stuttgart, wo mit knapp 1,1 Mrd. EUR erneut die
Milliarden-Marke übertroffen werden konnte. Der einzige Standort mit stark
unterdurchschnittlichem Ergebnis ist Köln mit nur 724 Mio. EUR. Verantwortlich
hierfür ist ein aktuell viel zu geringes Angebot, sodass in den ersten drei
Quartalen noch nicht ein einziger Deal im dreistelligen Millionenbereich
zustande gekommen ist.
Finanzierungsumfeld lässt Renditen weiter steigen
"Aufgrund der deutlich gestiegenen Finanzierungskosten hat sich die bereits im
zweiten Quartal zu beobachtende Aufwärtstendenz bei den Renditen auch im dritten
Quartal erwartungsgemäß fortgesetzt" stellt Nico Keller fest. Für Büroimmobilien
haben die Netto-Spitzenrenditen im dritten Quartal um 20 bis 30 Basispunkte
angezogen. An der Spitze hat es einen Wechsel gegeben, sodass jetzt München mit
2,80 % am teuersten ist und sich knapp vor Berlin mit 2,85 % platziert. Auf Rang
drei liegt Hamburg mit 2,95 %, gefolgt von Köln mit 3,00 % und Frankfurt mit
3,10 %. In Stuttgart notiert die Spitzenrendite aktuell bei 3,15 % und in
Düsseldorf bei 3,20 %. Auch in den übrigen Assetklassen ist eine vergleichbare
Entwicklung zu beobachten. Für Logistikobjekte sind die Spitzenrenditen
bundesweit um 25 Basispunkte auf 3,35 % gestiegen. Bei Fachmarktzentren werden
im Moment Spitzenrenditen von 3,85 % verzeichnet und bei einzelnen Fachmärkten
von 4,50 %. Auch für Shoppingcenter ging es weiter leicht nach oben, sodass hier
4,80 % anzusetzen sind.
Perspektiven
"Die aufgrund der verteuerten Finanzierungskosten und einer Vielzahl weiterer
Störfaktoren zu beobachtende Preisfindungsphase ist noch nicht abgeschlossen und
wird die Märkte auch noch einige Zeit prägen. Da die wichtigen Notenbanken
bereits weitere Zinserhöhungen in Aussicht gestellt haben, ist auch im
Schlussquartal des laufenden Jahres nochmal von leicht steigenden Renditen
auszugehen. Gleichzeitig wird die aus heutiger Sicht zu erwartende Rezession das
Investitionsgeschehen dämpfen, sodass vermutlich auch die traditionell
bevorstehende Jahresendrallye dieses Jahr schwächer ausfallen dürfte als
üblich", erläutert Zorn. Wie lange dieser Transformationsprozess anhalten wird,
hängt im Wesentlichen von der Höhe des Wirtschaftsrückgangs und vor allem der
weiteren Entwicklung der Energiekrise ab.
Unbestritten ist aber, dass Immobilien auch bei steigender Verzinsung
alternativer Assetklassen, wie z. B. Anleihen, weiterhin für viele Investoren
ein präferiertes, langfristiges Anlageziel bleiben werden, was die
Investmentumsätze des dritten Quartals deutlich unterstreichen. Das gilt
insbesondere für die deutschen Immobilienmärkte, da sich die größte europäische
Volkswirtschaft auch in vergangenen Krisen als grundsätzlich stabil erwiesen und
sich durch eine schnelle Erholung nach Bewältigung der konjunkturellen und
strukturellen Probleme ausgezeichnet hat.
"Vor diesem Hintergrund ist im Laufe des ersten Halbjahres 2023 von einer
Stabilisierung der wichtigsten Einflussparameter auszugehen, sodass die Märkte
dann für Investoren wieder besser kalkulierbar sein dürften und an ihren seit
Jahren zu beobachtenden stabilen Trend anknüpfen sollten, auch wenn vielleicht
nicht sofort wieder Rekordumsätze zu erwarten sind. Bezüglich der
Transaktionsvolumina sind aus heutiger Sicht aber trotzdem Ergebnisse
wahrscheinlich, die deutlich über den langjährigen Durchschnitten liegen
dürften. Für das laufende Jahr 2022 erwarten wir einen Investmentumsatz von
deutlich über 50 Mrd. EUR", fasst Zorn die Aussichten zusammen.
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