Aufschwung setzt sich fort: Investmentumsatz spürbar gestiegen

Frankfurt/Main (ots) - Im Jahr 2024 hat der Investmentumsatz in Deutschland

erheblich angezogen. Das Gesamtergebnis beläuft sich auf rund 35,2 Mrd. EUR, was

im Vorjahresvergleich einem Zuwachs von knapp 27 % entspricht. Die stärkste

Steigerung verzeichneten Wohninvestments (ab 30 Einheiten), die um fast 78 % auf

rund 9,3 Mrd. EUR zugelegt haben und mit gut 26 % auch den höchsten Marktanteil

am Gesamtinvestmentvolumen haben. Im Bereich gewerblicher Immobilieninvestments

fiel das Plus mit knapp 15 % und einem Umsatz von gut 25,9 Mrd. EUR zwar

signifikant niedriger aus, bewegt sich aber im erwarteten Rahmen. Grundsätzlich

lässt sich demzufolge festhalten, dass sich der im gesamten Jahresverlauf zu

beobachtende Aufwärtstrend auch im Schlussquartal verfestigt und sogar noch

etwas beschleunigt hat. Dies zeigt die aktuelle Analyse von BNP Paribas Real

Estate.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

- Mit knapp 35,2 EUR notiert der Investmentumsatz 27 % über dem Vorjahreswert

- Hiervon entfallen knapp 9,3 Mrd. EUR (+78 %) auf das Marktsegment Residential

- Gewerbliche Investments kommen auf rund 25,9 Mrd. EUR (+15 %)

- 76 % (19,77 Mrd. EUR) des gewerblichen Umsatzes entfallen auf Einzeldeals

- Portfolioverkäufe kommen insgesamt auf rund 6,1 Mrd. EUR

- Im gewerblichen Marktsegment liegen Logistik-Investments mit rund 6,9 Mrd. EUR

an der Spitze, vor Retail-Investments auf Platz zwei mit über 6,3 Mrd. EUR und

Büro-Investments mit gut 5,2 Mrd. EUR

- Berlin liegt wieder an der Spitze der deutschen A-Standorte (rund 3,6 Mrd.

EUR)

- Fast alle Netto-Spitzenrenditen im dritten Quartal unverändert

- Marktanteil ausländischer Investoren auf knapp 43 % gestiegen

- Gut 1.100 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)

"Bemerkenswert ist vor allem die deutliche Marktbelebung im Bereich Residential.

Dies spricht dafür, dass die Investoren die mittel- und langfristigen

Perspektiven der deutschen Wohnungsmärkte weiterhin positiv einschätzen.

Verantwortlich für das gestiegene Umsatzvolumen sind nicht zuletzt die weiteren

Mietpreiszuwächse seit Jahresanfang. In Verbindung mit sinkenden Leitzinsen und

damit auch Finanzierungskosten ist von wieder steigenden Kaufpreisen auszugehen,

die im hochwertigen Neubausegment bereits im Schlussquartal zu verzeichnen

waren. Die sich hieraus ergebenden Wertsteigerungspotenziale machen

Wohnungsinvestments für Anleger wieder zunehmend interessant", erläutert Marcus

Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Unterstrichen wird diese

Aussage dadurch, dass mittlerweile auch wieder erste größere Value-add-Deals

abgeschlossen werden konnten. Vor diesem Hintergrund überrascht es nicht, dass

die Assetklasse Residential mit über 26 % den höchsten Anteil am gesamten

Transaktionsvolumen aufweist und Logistik-, Einzelhandels- und Büro-Investments

auf die Plätze verweist.

Gewerblicher Investmentumsatz mit starkem Schlussquartal

Auch im Marktsegment der gewerblichen Immobilieninvestments war eine kleine

Jahresendrallye zu verzeichnen, sodass im vierten Quartal fast 8 Mrd. EUR Umsatz

erfasst werden konnten. Insgesamt liegt das Jahresergebnis mit 25,9 Mrd. EUR

knapp 15 % höher als der vergleichbare Vorjahreswert. Die Märkte haben damit die

erwartete Erholung fortgesetzt. Erfreulich ist vor allem, dass nicht nur das

Umsatzvolumen zugelegt hat, sondern auch die Anzahl der registrierten

Transaktionen mit gut 1.100 um gut 16% höher liegt als im Vorjahr, was als Indiz

für ein wieder größeres Käuferinteresse auf breiter Front angesehen werden kann.

"Diese positive Marktentwicklung ist vor dem Hintergrund des weiterhin

schwierigen konjunkturellen Umfelds nicht selbstverständlich. Für das Gesamtjahr

2024 zeichnet sich eine BIP-Entwicklung im Bereich eines Nullwachstums ab. Auch

eine leichte Rezession ist noch nicht ganz ausgeschlossen. Hinzu kommt, dass

auch die Aussichten und die Stimmungslage der Unternehmen noch keine Entwarnung

geben. Hierfür spricht unter anderem der ifo-Konjunkturindex, der zuletzt

zweimal hintereinander gesunken ist. Trotzdem hat das Vertrauen der Investoren

in die langfristige Entwicklung der größten europäischen Volkswirtschaft

zugenommen. Vor allem die Perspektiven und Wertsteigerungspotenziale spielen

hierbei eine entscheidende Rolle und machen Immobilieninvestitionen wieder

zunehmend interessanter", so Marcus Zorn.

"Rückenwind kommt auch von den Finanzmärkten. Sowohl die EZB als auch die FED

haben die Zinswende eingeläutet und den richtungsweisenden Einlagenzins

mittlerweile mehrmals gesenkt. Zwar ist das Tempo weiterer Zinssenkungen noch

ungewiss, es zeichnet sich aber ab, dass zumindest die EZB den eingeschlagenen

Kurs noch etwas fortsetzen dürfte. Ausschlaggebend hierfür sind nicht zuletzt

die nur sehr moderaten BIP-Prognosen für Deutschland und schwierige politische

Gemengelagen in mehreren EU-Ländern. Grundsätzlich spiegelt sich das gesunkene

Zinsniveau bereits deutlich in niedrigeren Swap-Sätzen wider, wodurch sich die

Finanzierungskonditionen bereits spürbar verbessert haben und noch weiter

verbessern dürften. Auch dieser Trend sollte die Investitionsbereitschaft in den

nächsten Quartalen zusätzlich stimulieren", ergänzt Nico Keller, Deputy CEO von

BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Logistikobjekte verteidigen ihre Spitzenposition

Betrachtet man nur die gewerblichen Investments, dann haben die Investitionen in

Logistikimmobilien ihren im letzten Jahr erstmals erreichten Spitzenplatz

verteidigt. Mit einem Transaktionsvolumen von gut 6,87 Mrd. EUR haben sie sich

an die Spitze der Assetklassen gesetzt und tragen knapp 27 % zum Gesamtumsatz

bei. Damit konnten sie das Vorjahrsergebnis um 13 % steigern und haben sich auch

ihrem zehnjährigen Durchschnitt wieder stärker angenähert (-7 %). Erfreulich

ist, dass die positive Umsatzentwicklung sowohl von Einzeltransaktionen (Anteil:

52 %) als auch Portfoliodeals (Anteil: 48 %) getragen wird. Das Interesse der

Investoren, gerade an großvolumigen Objekten und Paketen, hat spürbar zugelegt.

Insgesamt konnten 19 Abschlüsse im dreistelligen Millionenbereich erfasst

werden. Hiervon entfallen gut 94 % auf ausländische Käufer. Dies spricht dafür,

dass deutsche Logistikimmobilien gerade für ausländische Investoren weiterhin

eine ausgesprochen attraktive Assetklasse darstellen.

Auf Rang zwei folgen Einzelhandelsobjekte, die gut 6,3 Mrd. EUR zum gewerblichen

Investmentvolumen beisteuern, was einem Anteil von gut 25 % entspricht. Relativ

betrachtet haben sie damit 2024 den höchsten Zuwachs aller Assetklasse

verzeichnet und erreichen ein um fast 28 % besseres Resultat als 2023. Die

Nachfrage richtete sich dabei auf ganz unterschiedliche Teilsegmente im breiten

Retail-Spektrum, was prinzipiell sehr positiv zu werten ist. Am meisten

investiert wurde mit rund 1,85 Mrd. EUR in Fach- und Supermärkte, gefolgt von

Kaufhäusern mit knapp 1,77 Mrd. EUR. Hier traten unter anderem auch eine Reihe

von Städten als Käufer auf, um die Attraktivität ihrer Innenstädte zu erhalten

und Leerstände zu vermeiden. Nur unwesentlich weniger wurde in Geschäftshäuser

angelegt, die auf ein Umsatzvolumen von rund 1,75 Mrd. EUR kommen.

Auf dem Podium landen darüber hinaus erwartungsgemäß auch Büroobjekte, die mit

einem Transaktionsvolumen von 5,21 Mrd. EUR gut 20 % zum Investmentumsatz

beitragen. Trotzdem leidet das Bürosegment nach wie vor am meisten unter dem

schwierigen gesamtwirtschaftlichen Umfeld. Zum Ausdruck kommt dies auch darin,

dass Büro die einzige Assetklasse ist, die 2024 weniger Investmentvolumen

erzielt hat als im Vorjahr(-13 %). Viele Investoren sind nach wie vor

verunsichert bezüglich der nutzerseitigen Nachfrage im Zusammenhang mit den eher

moderaten BIP-Prognosen und möglichen Auswirkungen von höheren

Homeoffice-Anteilen. Eine deutliche Erholung auf breiter Front bei

Büro-Investments dürfte erst einsetzen, wenn die Konjunktur spürbar an Fahrt

aufnehmen wird, wodurch die Nutzernachfrage wieder signifikant ansteigen dürfte.

Ungeachtet dessen befinden sich einige größere Landmark-Deals in Vorbereitung,

deren Umsetzung positive Signale für die Büroinvestmentmärkte senden sollte.

Den vierten Platz belegen Hotels, die gut 5 % zum Ergebnis beisteuern. Mit einem

Gesamtumsatz von etwa 1,41 Mrd. EUR können sie ihren Vorjahreswert um rund 5 %

steigern. Der leicht positive Aufwärtstrend setzt sich aufgrund des steigenden

Investoreninteresses fort. Ebenfalls etwas zulegen konnten Investments in

Healthcare-Objekte. Mit gut 1,16 Mrd. EUR liegt ihr Volumen mehr als 6 % über

dem Vorjahresergebnis. Von den sehr guten Umsätzen der Jahre 2018 bis 2022 sind

sie aber immer noch weit entfernt.

Sowohl Einzeltransaktionen als auch Portfolioverkäufe konnten zulegen

Zum gestiegenen Investmentumsatz mit Gewerbeobjekten haben sowohl Einzelobjekte

als auch Portfolios beigetragen. Mit einem Umsatzanteil von rund 24 % fällt der

Portfolioanteil immer noch etwas geringer aus als in vielen vergangenen Jahren.

Nichtsdestotrotz konnten Paketverkäufe ihr Ergebnis um gut 8 % auf aktuell 6,14

Mrd. EUR steigern. Deutlich mehr investiert wurde vor allem in Logistikpakete,

aber auch im Bürosegment waren erste Lichtblicke mit einigen kleineren

Portfoliotransaktionen zu beobachten. Mit knapp 19,77 Mrd. EUR steuern

Einzelobjekte erneut den Löwenanteil (76 %) zum Gesamtumsatz bei. Im

Vorjahresvergleich haben sie um knapp 17 % zugelegt. Hierzu beigetragen haben

vor allem Einzelhandelsimmobilien, die ihr Resultat mit 5,15 Mrd. EUR mehr als

verdoppeln konnten.

Der Anteil ausländischer Anleger am Gesamtvolumen mit gewerblichen Immobilien

hat deutlich angezogen und liegt 2024 bei knapp 43 %. Damit bewegt sich die

Beteiligung dieser Käufer wieder in etwa auf dem Niveau des langjährigen

Schnitts. Diese Entwicklung ist als positives Signal für die deutschen

Investmentmärkte zu werten, da es unterstreicht, dass Deutschland trotz des

aktuell schwierigen konjunkturellen Umfelds einen für internationales Kapital

unverändert wichtigen und interessanten Markt darstellt, der perspektivisch und

bei verbesserten Finanzierungsbedingungen weiter an Bedeutung gewinnen dürfte.

A-Standorte mit Umsatzsprung

"Dass sich die Stimmung der Investoren verbessert hat und sich die

Marktaktivitäten langsam wieder den aus der Vergangenheit gewohnten Mechanismen

annähern, wird nicht zuletzt dadurch deutlich, dass in den A-Standorten ein

Umsatzsprung verzeichnet werden konnte. Nachdem gerade die großen Städte

besonders unter den schwierigen Preisanpassungsprozessen gelitten haben, haben

sie jetzt scheinbar den Beginn eines Aufholprozesses eingeläutet. Mit einem

Investmentvolumen von 12,87 Mrd. EUR konnten sie ihren Vorjahreswert um rund die

Hälfte steigern", erläutert Nico Keller. Mit weitem Abstand auf Platz 1 liegt

Berlin mit einem Ergebnis von knapp 3,55 Mrd. EUR, was einem Plus von fast 41 %

entspricht. Wesentlich dazu beigetragen hat der Verkauf des KaDeWe an die

thailändische Central Group. Auf Platz zwei folgt München mit gut 2,68 Mrd. EUR.

Die bayerische Landeshauptstadt hat damit ihr Vorjahresresultat verdoppelt und

weist die mit Abstand größte Steigerung aller großen Standorte auf. In Hamburg

wurde die 2-Mrd.-EUR-Marke ebenfalls geknackt. Mit 2,28 Mrd. EUR konnte die

Hansestadt ihren Umsatz um stolze 79 % steigern. Auf den weiteren Plätzen folgen

Frankfurt mit gut 1,62 Mrd. EUR (+36 %) und Köln mit knapp 1,17 Mrd. EUR. Auch

die Domstadt kann ihr Ergebnis mit fast 92 % überproportional steigern. Etwas

niedriger fällt das Umsatzplus mit gut 15 % in Düsseldorf aus, wo aber trotzdem

mit 1,02 Mrd. EUR die Milliardenmarke überschritten wird. Der einzige A-Standort

mit negativer Entwicklung ist Stuttgart, wo ein Transaktionsvolumen von

lediglich 555 Mio. EUR registriert wurde, was einem Rückgang um rund ein Viertel

entspricht.

Fast alle Renditen unverändert

Erwartungsgemäß haben sich die leicht gesenkten Leitzinsen der Notenbanken noch

nicht unmittelbar in den Kaufpreisniveaus niedergeschlagen. Demzufolge war auch

im vierten Quartal überwiegend eine Stabilisierung zu beobachten, sodass sich

die meisten Renditen nicht verändert haben. Die Netto-Spitzenrenditen für

Büroobjekte liegen im Durchschnitt der A-Standorte weiterhin bei 4,36 %.

Teuerster Standort ist nach wie vor München mit 4,20 %. Dicht dahinter liegen

gleichauf Berlin und Hamburg mit jeweils 4,25 %. In Köln und Stuttgart werden

unverändert 4,40 % notiert, und in Frankfurt und Düsseldorf sind 4,50 %

anzusetzen. Im Logistikmarkt beläuft sich die Spitzenrendite trotz der sehr

guten Nachfrage aktuell noch auf 4,25 %, und für innerstädtische Geschäftshäuser

liegt der Durchschnitt in den A-Standorten stabil bei 3,76 %. Bei

Fachmarktzentren ist dagegen ein leichter Rückgang der Spitzenrendite um 10

Basispunkte auf jetzt 4,65 % zu verzeichnen. Dagegen gab es bei

Discountern/Supermärkten (4,90 %) und Shoppingcentern (5,60 %) keine

Verschiebungen. Etwas anders stellt sich die Situation im Wohnungsmarkt dar. Für

Neubauobjekte hat sich die Spitzenrendite im Schnitt der A-Standorte um 15

Basispunkte auf 3,58 % reduziert.

Perspektiven

Die weitere Entwicklung der Investmentmärkte wird auch 2025 durch

unterschiedliche Rahmenbedingungen mit teilweise gegensätzlichen Einflüssen auf

das Investmentgeschehen bestimmt werden. Die aktuellen Prognosen zur

BIP-Entwicklung deuten darauf hin, dass das konjunkturelle Umfeld auch 2025

herausfordernd bleiben wird. Die meisten Wirtschaftsinstitute gehen davon aus,

dass, wenn überhaupt, nur ein bescheidenes Wachstum von deutlich unter 1 % zu

erwarten ist. Hinzu kommt eine Reihe von Unsicherheitsfaktoren hinsichtlich

weiterer globaler Entwicklungen. Als Stichworte sind die noch nicht eindeutigen

Maßnahmen der neuen US-Regierung, beispielsweise bei Zöllen oder der

Unterstützung der Ukraine, oder latente Regierungskrisen wie beispielsweise in

Frankreich oder Österreich zu nennen.

Andererseits gibt es eine ganze Reihe von positiven Faktoren, von denen die

Investmentmärkte profitieren könnten. Hierzu gehört die spürbar verbesserte

Stimmung auf Investorenseite und das wachsende Interesse ausländischer Anleger,

das sich in den Ergebnissen des Jahres 2024 widerspiegelt. Darüber hinaus deutet

einiges darauf hin, dass dem Markt in den nächsten Monaten ein zusätzliches

Angebot zur Verfügung gestellt werden könnte. In Verbindung mit möglichen

weiteren Leitzinssenkungen und sich verbessernden Finanzierungsbedingungen

eröffnen sich für Anleger mittel- und langfristig erhebliche

Wertsteigerungspotenziale. Voraussetzung hierfür ist allerdings das richtige

Timing. Es spricht einiges dafür, dass Käufer sich zunehmend damit beschäftigen,

den richtigen Zeitpunkt zum Markteinstieg nicht zu verpassen. Die genannten

Aspekte dürften die Investmentmärkte stimulieren und beflügeln.

In der Abwägung der unterschiedlichen Einflussparameter, die in ähnlicher Form

ja auch bereits im zweiten Halbjahr 2024 wirksam waren, spricht aus heutiger

Sicht vieles dafür, dass die positiven Markteinflüsse etwas überwiegen und sich

die sukzessive Erholung der Investmentmärkte 2025 fortsetzen wird.

Transaktionsvolumina, die sich den langfristigen Durchschnittswerten deutlich

annähern, dürften aber auch 2025 noch nicht wieder zu erzielen sein. Trotz

erheblich besserer Stimmung auf der Anlegerseite wird sich das

gesamtwirtschaftliche Umfeld hierfür voraussichtlich noch zu herausfordernd

gestalten.

"Für das Jahr 2025 erwarten wir demzufolge ein Transaktionsvolumen, das

gegenüber dem Vorjahr noch einmal sichtbar zulegen dürfte. Ein Ergebnis von über

40 Mrd. EUR für Investments in Gewerbe- und Living-Objekte erscheint nicht

unrealistisch. Allerdings werden die einzelnen Assetklassen hiervon

unterschiedlich profitieren. Das Umfeld für Büroimmobilien wird sich im

laufenden Jahr vorerst vermutlich noch anspruchsvoll gestalten. Im

Wohnungssegment und bei Logistikimmobilien ist dagegen eine positivere

Entwicklung zu erwarten. Hinsichtlich der Renditeentwicklung deutet alles darauf

hin, dass die gesunkenen Zinsniveaus zu leichten Renditekompressionen führen

werden, sodass die Spitzenrenditen voraussichtlich in den meisten Assetklassen

im Jahresverlauf leicht sinken sollten", fasst Marcus Zorn zusammen.

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