Aufschwung an den Investmentmärkten setzt sich fort

Frankfurt/Main (ots) - In den ersten drei Quartalen wurde auf den deutschen

Investmentmärkten spürbar mehr umgesetzt als im Vorjahreszeitraum. Der

Gesamtumsatz mit gewerblichen Immobilien beläuft sich bis Ende September 2024

auf gut 17,9 Mrd. EUR. Im Vorjahresvergleich entspricht dies einem Ergebnisplus

von rund 15 %. Überproportional zugelegt haben vor allem die Umsätze in den

A-Standorten. Der bereits im ersten Halbjahr zu beobachtende Aufwärtstrend hat

sich also tendenziell fortgesetzt. Spürbar stärker fällt der Anstieg auf dem

Wohninvestmentmarkt aus. Mit knapp 5,9 Mrd. EUR liegt das Investitionsvolumen

(ab 30 Einheiten) sogar fast 50 % höher als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum.

Der Gesamtumsatz des deutschen Marktes beläuft sich demzufolge auf fast 23,9

Mrd. EUR. Dies zeigt die aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

- Mit gut 17,9 Mrd. EUR notiert der gewerbliche Investmentumsatz 15 % über dem

Vorjahreswert

- Das Ergebnis liegt in etwa auf dem Niveau der Jahre 2011 bis 2013

- 78 % (13,98 Mrd. EUR) entfallen auf Einzeldeals

- Portfolioverkäufe kommen insgesamt auf 3,93 Mrd. EUR

- Retail-Investments mit gut 4,9 Mrd. EUR an der Spitze, Logistik-Investments

auf Platz zwei mit rund 4,4 Mrd. EUR vor Büroobjekten mit gut 3,6 Mrd. EUR

- Berlin liegt wieder an der Spitze der deutschen A-Standorte (2,66 Mrd. EUR)

- Netto-Spitzenrenditen im dritten Quartal unverändert

- Marktanteil ausländischer Investoren weiterhin bei gut 38 %

- Fast 800 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)

"Die bereits seit Anfang des Jahres zu beobachtende Erholung der

Investmentmärkte setzt sich fort. Mit einem Transaktionsvolumen von gut 17,9

Mrd. EUR wurde der Vorjahreswert um rund 15 % übertroffen. Auch die Zahl der

registrierten Verkaufsfälle liegt mit knapp 800 etwa ein Fünftel höher als 2023.

Diese insgesamt positive Entwicklung ist besonders bemerkenswert, wenn man

gleichzeitig berücksichtigt, dass die Märkte von Seiten der Konjunktur weiterhin

Gegenwind spüren", erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate

Deutschland. Nach einer leicht optimistischeren Einschätzung im Frühjahr dieses

Jahres haben sich die Prognosen aktuell wieder deutlich eingetrübt und gehen

eher von einem Nullwachstum oder sogar einem ganz leichten BIP-Rückgang aus. "In

der Konsequenz haben sich auch die wichtigsten Stimmungsindikatoren wieder

negativ entwickelt. Nachdem der ifo-Geschäftsklimaindex im Frühjahr spürbar

angezogen hatte, ist er die letzten vier Monate kontinuierlich gesunken. Ähnlich

zeigte sich der Verlauf der ZEW-Konjunkturerwartungen, der ebenfalls seit drei

Monaten wieder nach unten zeigt. Dass die Anleger trotzdem sichtbar mehr

investieren, spricht dafür, dass sie die langfristigen Perspektiven Deutschlands

besser einschätzen als diese momentan vielfach dargestellt werden - auch wenn es

bei den einzelnen Assetklassen erhebliche Unterschiede hinsichtlich der

mittelfristigen Aussichten gibt", so Marcus Zorn.

Anders als das insgesamt schwierige konjunkturelle Umfeld wirkt sich die

eingeleitete Zinswende positiv auf das Marktgeschehen aus. Aufgrund der

rückläufigen Inflationsraten hat die EZB mittlerweile zweimal den

richtungsweisenden Einlagenzins auf aktuell 3,5 % gesenkt. Und die FED hat das

Zinsniveau in den USA im ersten Schritt sogar um satte 50 Basispunkte reduziert.

Vor dem Hintergrund, dass die Inflation in Deutschland im September auf 1,6 %

gesunken ist, spricht vieles für weitere Zinsschritte der EZB bis zum

Jahresende. "Diese Entwicklung spiegelt sich auch in den Swap-Sätzen wider, die

aktuell um mehr als 50 Basispunkte niedriger liegen als Anfang Juli. Die

Finanzierungskonditionen dürften sich auch in den folgenden Quartalen

verbessern, wodurch auch die Investitionsbereitschaft weiter zunehmen sollte,

was für leicht steigende Investmentvolumina auch im vierten Quartal spricht",

ergänzt Nico Keller, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Einzelhandelsinvestments verteidigen Platz 1

Wie bereits im ersten Halbjahr führen Einzelhandelsobjekte weiterhin das Ranking

der am Gesamtumsatz beteiligten Assetklassen an. Mit einem Transaktionsvolumen

von gut 4,9 Mrd. EUR zeichnen sie für mehr als 27 % des Gesamtergebnisses

verantwortlich. Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahresresultat entspricht dies

einer Zunahme um fast 30 %. Den höchsten Anteil steuern dabei Kaufhäuser mit

etwa 1,5 Mrd. EUR bei. Gerade in diesem Marktsegment vollziehen sich aktuell

viele Umstrukturierungen, die mit entsprechenden Verkaufsprozessen einhergehen.

In vergleichbarer Größenordnung bewegt sich der Anteil von Geschäftshäusern,

wozu nicht zuletzt auch einige Großabschlüsse beigetragen haben, wie der Verkauf

der Fünf Höfe sowie der Maximilianstraße 12-14 in München. Über 1,2 Mrd. EUR des

Volumens entfallen darüber hinaus auf Fach- und Supermärkte, wodurch

unterstrichen wird, dass insbesondere Märkte mit einem Lebensmittelschwerpunkt

unverändert relativ weit oben auf dem Einkaufszettel der Investoren stehen.

Nur knapp hinter den Retail-Objekten folgen Logistikinvestments auf Platz zwei

der beteiligten Assetklassen. Mit einem Investmentumsatz von etwa 4,4 Mrd. EUR

liegt ihr Anteil insgesamt bei 24,5 %, womit der Vorjahreswert immerhin um 20 %

übertroffen wurde. Bemerkenswert ist, dass am erfreulichen Ergebnis sowohl

Einzel- als auch Portfolioabschlüsse umfangreich beteiligt sind. Allerdings

haben vor allem Portfoliotransaktionen spürbar zugelegt und ihren Umsatz

gegenüber 2023 um rund 40 % gesteigert. Hierdurch wird unterstrichen, dass

gerade im Segment großvolumiger Paketverkäufe wieder deutlich mehr

Investoreninteresse zu beobachten ist. Ein Indiz hierfür ist auch, dass von 14

Portfoliodeals im dreistelligen Millionenbereich im laufenden Jahr bisher acht

im Logistiksegment abgeschlossen wurden.

Weiterhin liegt die dominierende Assetklasse der vergangenen Jahre lediglich auf

Platz drei im aktuellen Ranking: Gut 3,6 Mrd. EUR und damit rund 20 % des

Gesamtumsatzes wurden in Büroobjekte investiert. Damit wurde auch etwa ein

Fünftel weniger umgesetzt als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Allerdings

konnte das Bürosegment seine relative Position gegenüber dem Halbjahresergebnis

ein wenig verbessern. Trotzdem stellt es absolut betrachtet das schwächste

Ergebnis der vergangenen 15 Jahre dar. Gerade das Bürosegment leidet aktuell

stark unter dem konjunkturellen Gegenwind und der eingetrübten Stimmung in der

Wirtschaft. Für viele Anleger ist es momentan schwer einzuschätzen, wie sich die

Nachfrage nach Büroflächen zukünftig entwickeln wird, was sich in verhaltenen

Investmentumsätzen widerspiegelt. Gleichwohl ist aber darauf hinzuweisen, dass

der Büroflächenumsatz auf den Vermietungsmärkten in den ersten drei Quartalen

etwas höher ausfällt als im Vorjahr und sich bei größerem BIP-Wachstum

perspektivisch wieder eine spürbar stärkere Nachfrage abzeichnet.

Den vierten Platz im Ranking sichern sich Hotelimmobilien, die immerhin 5,5 %

zum Resultat beisteuern. Mit einem Gesamtumsatz von 992 Mio. EUR verfehlen sie

nur knapp die Milliardenschwelle und bestätigen das schon seit längerem zu

beobachtende gestiegene Investoreninteresse damit auch eindrucksvoll in

konkreten Transaktionen. Das schwache Vorjahresergebnis können sie um gut 73 %

übertreffen. Gegenläufig stellt sich die Entwicklung im Healthcare-Segment dar.

Mit gut 720 Mio. EUR fiel das Resultat 23,5 % niedriger aus als im

Vergleichszeitraum 2023.

Deutlich mehr Investmentumsatz mit Einzeltransaktionen

Die positive Entwicklung des Transaktionsvolumens ist in erster Linie auf

deutlich gestiegene Investment-umsätze mit Einzeltransaktionen zurückzuführen.

Etwa 78 %, entsprechend 13,98 Mrd. EUR, entfallen auf dieses Marktsegment. Damit

konnte das Investmentvolumen des Vorjahreszeitraums um 20 % gesteigert werden.

Anders stellt sich die Situation bei Portfolioverkäufen dar. Hier wurde der

entsprechende Vorjahreswert mit gut 3,9 Mrd. EUR in etwa gehalten. Anzumerken

ist allerdings, dass sich eine Reihe größerer Portfoliotransaktionen aktuell in

Verhandlung und kurz vor Unterzeichnung befinden, sodass davon auszugehen ist,

dass bei Paketverkäufen im vierten Quartal eine spürbare Belebung zu verzeichnen

sein dürfte.

Der Anteil ausländischer Anleger am Gesamtvolumen mit gewerblichen Immobilien

liegt bei gut 38 % und damit auf dem gleichen Niveau wie bereits zum Halbjahr.

Grundsätzlich lässt sich ein langsam steigendes Interesse ausländischer

Investoren verzeichnen, sodass es nicht überrascht, dass sich ihr Anteil

sukzessive wieder dem langjährigen Durchschnitt von gut 40 % annähert.

A-Standorte können deutlich zulegen

"Ein Indiz dafür, dass die Zuversicht auf den Investmentmärkten wieder zunimmt,

ist darin zu sehen, dass die A-Standorte erhebliche Umsatzzuwächse verbuchen

konnten. Mit einem Investmentvolumen von gut 9,1 Mrd. EUR konnten sie ihr

Ergebnis um mehr als die Hälfte steigern. Nachdem gerade die großen Standorte

lange unter den schwierigen Finanzierungskonditionen und den

Preisanpassungsprozessen gelitten haben, gehören sie im bisherigen Jahresverlauf

eindeutig zu den Gewinnern", erläutert Nico Keller. Auf Platz eins findet sich

Berlin mit einem Umsatz von knapp 2,66 Mrd. EUR, was einem Plus von fast 47 %

entspricht. Wesentlich dazu beigetragen hat der Verkauf des KaDeWe an die

thailändische Central Group. Auf dem zweiten Rang folgt München mit 2,05 Mrd.

EUR. In der bayerischen Landeshauptstadt wurde damit, genauso wie in Berlin,

bereits in den ersten drei Quartalen die 2-Mrd.-EUR-Marke überschritten.

Vervollständigt wird das Führungstrio von Frankfurt, wo ein Ergebnis von knapp

1,26 Mrd. EUR erfasst wurde, was einem Anstieg um 50 % entspricht. Ebenfalls

mehr als eine Milliarde Euro Investmentvolumen wurde in Hamburg registriert. Mit

1,02 Mrd. EUR konnte das Vorjahrsergebnis sogar um stolze 59 % verbessert

werden. Den mit Abstand stärksten Zuwachs verzeichnet Köln, wo der Umsatz von

924 Mio. EUR fast eine Verdreifachung des Vorjahreswertes bedeutet. Gleichzeitig

ist dies das beste Resultat der letzten drei Jahre. Auf dem gleichen Niveau wie

2023 bewegt sich das Transaktionsvolumen in Düsseldorf mit 771 Mio. EUR. Der

einzige Standort mit einem spürbaren Umsatzrückgang von 24 % ist Stuttgart, wo

lediglich 423 Mio. EUR verzeichnet wurden.

Renditen in allen Marktsegmenten unverändert

Die Stabilisierungsphase der Renditen, die bereits im ersten Quartal 2024

einsetzte, hat sich erwartungsgemäß auch noch im dritten Quartal fortgesetzt.

Die Spitzenrenditen liegen demzufolge in allen Assetklassen auf dem gleichen

Niveau wie Mitte des Jahres. Ende des dritten Quartals notieren die

Netto-Spitzenrenditen für Büroobjekte im Durchschnitt der A-Standorte

unverändert bei 4,36 %. Teuerster Standort ist nach wie vor München mit einem

Wert von 4,20 %. Nur knapp dahinter folgen gleichauf Berlin und Hamburg mit

jeweils 4,25 %. In Köln und Stuttgart sind weiterhin 4,40 % anzusetzen und in

Frankfurt und Düsseldorf liegt die Spitzenrendite bei 4,50 %. Im Logistikmarkt

beläuft sich die Spitzenrendite nach wie vor auf 4,25 %, und für innerstädtische

Geschäftshäuser sind im Durchschnitt der A-Standorte unverändert 3,76 % zu

verzeichnen. Bei Fachmarktzentren haben 4,75 % Bestand, und auch

Discounter/Supermärkte (4,90 %) und Shoppingcenter (5,60 %) liegen auf dem

gleichen Niveau wie im Vorquartal.

Perspektiven

Die weitere Entwicklung der deutschen Investmentmärkte in den nächsten Quartalen

wird durch zwei unterschiedliche Trends geprägt werden, die gegenläufige

Auswirkungen auf das Marktgeschehen haben. Auf der einen Seite ist die

stotternde Konjunktur zu nennen, von der, anders als noch im Frühjahr erhofft,

dieses Jahr keine Wachstumsimpulse zu erwarten sind. Im Gegenteil, es ist nicht

ganz auszuschließen, dass Deutschland eventuell sogar noch in eine leichte

Rezession rutscht. Aus Investorensicht bleibt damit eine gewisse Unsicherheit

bestehen, wann die Gesamtwirtschaft in Deutschland wieder stärker anspringt und

damit auch die Nutzernachfrage auf den Immobilienmärkten beflügelt. Für das in

den nächsten zwei Quartalen zu erwartende Investitionsvolumen könnte diese

Situation möglicherweise leicht bremsend wirken.

Auf der anderen Seite haben die großen Notenbanken begonnen, in ersten Schritten

die Leitzinsen zu senken. Schaut man sich gleichzeitig die deutlich rückläufigen

Inflationsraten an, besteht hier voraussichtlich noch Luft für weitere

Zinsschritte in diesem und im nächsten Jahr. Hierdurch werden eine Reihe

positiver Effekte ausgelöst, von denen die Immobilienmärkte profitieren sollten.

Das sind einerseits deutlich verbesserte Finanzierungskonditionen für Investoren

und einhergehend damit ein Ende der Preisfindungsphase, andererseits vermutlich

auch eine sich aufhellende Verbraucherstimmung mit steigenden Ausgaben aufgrund

der geringeren Inflation bei gleichzeitig erheblichen Lohnsteigerungen. Hiervon

sollten die Nutzermärkte profitieren und nicht unerheblich Nachholeffekte

ausgelöst werden. Für Investoren bieten sich damit sehr attraktive

Einstiegschancen mit erheblichen Wertsteigerungspotenzialen.

In der Gesamtbewertung dieser unterschiedlichen Einflussfaktoren spricht aus

heutiger Sicht vieles dafür, dass sich der moderate Aufwärtstrend des laufenden

Jahres fortsetzen wird. Mitentscheidend hierfür ist auch die spürbare Aufhellung

der Stimmung auf Investorenseite sowie die Verbesserung der mittelfristigen

Perspektiven in Bezug auf die Gesamtwirtschaft und die Zins- und

Finanzierungslandschaft. Ein sprunghafter Anstieg der Transaktionsvolumina, die

in Richtung langfristiger Durchschnitt gehen, dürfte dagegen noch etwas länger

auf sich warten lassen.

"Zusammenfassend erwarten wir, dass sich die sukzessive Erholung der

Investmentmärkte in den folgenden Quartalen fortsetzen wird. Das

Investitionsvolumen im Gesamtjahr dürfte etwa 15 bis 20 % höher ausfallen als im

Vorjahr, wobei es zwischen den einzelnen Assetklassen noch Unterschiede geben

wird. Vor allem Büroinvestments werden vermutlich noch etwas länger unter dem

schwachen konjunkturellen Umfeld und der daraus resultierenden Verunsicherung

der Anleger leiden, bevor auch hier wieder ein spürbarer Aufschwung einsetzen

könnte. Bezogen auf die Spitzenrenditen ist eine leichte Renditekompression

Anfang kommenden Jahres das wahrscheinlichste Szenario, auch wenn für einzelne

Assetklassen erste Schritte bereits im Schlussquartal 2024 nicht ganz

auszuschließen sind", fasst Marcus Zorn zusammen.

Link zum Marktbericht: Investmentmarkt Deutschland Q3 2024 BNP Paribas Real

Estate (https://www.realestate.bnpparibas.de/marktberichte/investmentmarkt/deuts

chland-at-a-glance)

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