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Original-Research: publity AG - von GBC AG
Einstufung von GBC AG zu publity AG
Unternehmen: publity AG
ISIN: DE0006972508
Anlass der Studie: Research Report (Initial Coverage)
Empfehlung: Kaufen
Kursziel: 46,50 EUR
Kursziel auf Sicht von: 31.12.2023
Letzte Ratingänderung:
Analyst: Matthias Greiffenberger, Marcel Schaffer
Hochprofitabler Asset Manager mit eigenem Research-Tool und
überdurchschnittlicher Transaktionsgeschwindigkeit. PREOS-Beteiligung soll
mittelfristig von 93,1% auf rund 20% reduziert werden.
Die publity AG ist ein Asset Manager, der hauptsächlich Umsatzerlöse über
Provisionen für das Finden (Finder's Fee), das Verwalten (Basic Fee) und
den Verkauf von Immobilien (Exit Fee) erzielt. Das Verwalten bezieht sich
hier auf die sogenannte Manage-to-core-Strategie, in der die Verbesserung
der Vermietungssituation und die Mietrenditen im Vordergrund stehen. Über
ein eigenes Research-Tool werden umfangreiche Informationen über die rund
9.500 relevanten Immobilien in Deutschland nachgehalten, gepflegt und
analysiert. Die standardisierten und formalisierten Prozesse ermöglichen
sehr rasche Transaktionen, was einen wichtigen Wettbewerbsvorteil
darstellt. Der aktuelle Fokus des Unternehmens liegt auf Gewerbeimmobilien
in A-Lagen der Ballungszentren der Top 7 Städte (ausgenommen Berlin). Der
Hauptkunde ist die PREOS Global Ofce Real Estate & Technology AG (PREOS)
an der die publity zu 93,1% beteiligt ist. PREOS ist ein aktiver
Immobilieninvestor, dessen Management eigenständig und größtenteils
unabhängig von der publity agiert.
Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2021 konnten die Umsatzerlöse um 79,6% auf
28,75 Mio. EUR (VJ: 16,01 Mio. EUR) gesteigert werden. Die Umsatzsteigerung
geht vornehmlich auf Finder's Fees und Basic Fees zurück, sowie auf der
Vermittlung eines neuen Großinvestors für die PREOS. Das Ergebnis
verbesserte sich überproportional und das EBIT stieg um 140,9% auf 14,15
Mio. EUR (VJ: 5,87 Mio. EUR) an. Der Grund hierfür liegt in dem Wegfall von
Sonderkosten aus dem Vorjahr und in Kostenoptimierungen. Durch
Wertminderungen von Finanzanlagen, insbesondere der gehaltenen
PREOS-Aktien, in Höhe von 27,47 Mio. EUR kam es zu einem deutlich negativen
Finanzergebnis von -24,83 Mio. EUR (VJ: 6,17 Mio. EUR). Die Wertminderungen
waren nicht liquiditätsmindernd und sind auf den allgemeinen Markttrend
zurückzuführen. Somit lag das Jahresergebnis bei -15,43 Mio. EUR (VJ: 12,08
Mio. EUR).
Im ersten Halbjahr 2022 reduzierten sich die Umsatzerlöse leicht um 14,1%
auf 9,95 Mio. EUR (VJ: 11,59 Mio. EUR). Gemäß dem Management setzte sich der
Umsatz hauptsächlich aus Bestands Fees und Finder's Fees zusammen.
Gegenläufig zur Umsatzentwicklung konnte das EBIT um 26,5% auf 6,35 Mio. EUR
(VJ: 5,02 Mio. EUR) gesteigert werden. Hintergrund dieser Entwicklung waren
Kostenoptimierungen. Jedoch werden im zweiten Halbjahr 2022 zusätzliche
Kosten anfallen, z.B. durch die Hauptversammlung und die Beratungskosten im
Zuge der Anleihe-Emission. Insgesamt konnte so das Periodenergebnis um
13,9% auf 5,23 Mio. EUR (VJ: 4,59 Mio. EUR) gesteigert werden.
Die Guidance für das laufende Geschäftsjahr sieht Umsatzerlöse moderat über
Vorjahresniveau vor, bei einem EBIT zwischen 11 und 15 Mio. EUR und einem
Jahresüberschuss von 6 bis 10 Mio. EUR. Wir erwarten für das laufende
Geschäftsjahr 2022 Umsatzerlöse von 23,20 Mio. EUR, gefolgt von 25,52 Mio. EUR
im Jahr 2023. Der Bereich Gewerbeimmobilien in A-Lagen sollte gut
aufgestellt sein und weniger stark von der Zinswende und den steigenden
Energiepreisen betroffen sein als der restliche Immobiliensektor.
Mittelfristig erwarten wir eine breitere Kundendiversifikation mit weiteren
Mandaten außerhalb der PREOS. Möglicherweise könnte auch erneut ein
Joint-Venture mit einem amerikanischen Hedgefonds eingegangen werden. Auch
vorstellbar wäre ein Erwerb weiterer Asset Manager oder der Ausbau des
NPL-Portfolios. Oder auch die Auflage eines eigenen Vehikel wäre möglich,
um eigene kleinere Immobilieninvestitionen zu tätigen. Das Unternehmen hat
unseres Erachtens auch in der aktuellen Phase der Zinswende zahlreiche
Wachstumsopportunitäten. Mit der Fortführung des Lean-Management-Ansatzes
sollten sich auch die Ergebnisse weiter steigern lassen und wir erwarten
ein EBIT in Höhe von 12,65 Mio. EUR im laufenden Geschäftsjahr 2022, gefolgt
von 13,56 Mio. EUR im Jahr 2023. Mit der Emission der weiteren Anleihe sollte
die Zinslast deutlich steigen und wir prognostizieren einen
Jahresüberschuss von 9,91 Mio. EUR im Jahr 2022, gefolgt von 5,64 Mio. EUR im
Jahr 2023.
Die publity AG plant eine weitere Anleihe (2022/2027) mit einem Volumen von
bis zu 100 Mio. EUR zu emittieren. Der Kupon wird voraussichtlich 6,25%
betragen. Der Emissionserlös soll der Finanzierung des weiteren Wachstums
dienen und dabei zur Akquise von Immobilien und Beteiligungen eingesetzt
werden. Bei der bestehenden Anleihe 2020/2025 wurden die entsprechenden
Konditionen angeglichen werden, sodass das Laufzeitende ebenfalls auf den
19.12.2027 fällt und der Kupon ab dem 19.06.2023 von 5,5% auch auf 6,25%
angehoben wird.
Weiterhin ist eine umfangreiche Transaktion geplant, in der PREOS einen
neuen Großaktionär erhält und die Beteiligung seitens publity sich von
zunächst 51% auf schlussendlich 20% reduzieren soll. Hierzu sollen
Sachkapitalerhöhungen in der PREOS-Tochter GORE erfolgen und anschließend
die neuen Aktien der GORE in die PREOS eingebracht werden. Geplant ist eine
Sachkapitalerhöhung über 480 Mio. EUR und eine weitere über 1,75 Mrd. EUR. Die
Sachkapitalerhöhung in der GORE soll zu jeweils 3,00 EUR je Aktie erfolgen
und die Einbringung der GORE-Aktien in die PREOS soll zu jeweils 5,20 EUR je
Aktie erfolgen. Für die erste Sachkapitalerhöhung und die Einbringung
wurden bereits außerordentliche Hauptversammlungen abgehalten, jedoch
liegen hierzu noch Nichtigkeits- und Anfechtungsklagen vor. Dies sollte
aber nur den Zeitplan leicht verschieben. In unseren Prognosen gehen wir
noch von der aktuellen Unternehmensstruktur aus, in der publity 93,1% der
PREOS-Anteile hält.
Wir haben das Unternehmen mit einem DCF-Modell bewertet und die
Beteiligungen an verbundenen Unternehmen sowie die Ausleihungen an
verbundene Unternehmen dem Netto-Finanzvermögen zugerechnet. Hier enthalten
ist vornehmlich die PREOS-Beteiligung. Das Netto-Finanzvermögen in Höhe von
576,86 Mio. EUR zum 30.06.2022 würde eigenständig auf die Aktienanzahl der
publity einen Fair Value von 38,78 EUR je Aktie ergeben. Zuzüglich dem Wert
des operativen Geschäfts auf Basis des DCF-Modell haben wir insgesamt ein
Kursziel in Höhe von 46,50 EUR je Aktie ermittelt und vergeben vor dem
Hintergrund des hohen Upside-Potenzials das Rating Kaufen.
Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:
http://www.more-ir.de/d/25777.pdf
Kontakt für Rückfragen
BC AG
Halderstrasse 27
86150 Augsburg
0821 / 241133 0
research@gbc-ag.de
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Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach § 85 WpHG und Art. 20 MAR Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (5a,11); Einen Katalog möglicher Interessenkonflikte finden Sie unter: http://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung
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Datum und Zeitpunkt der Fertigstellung der Studie: 04.11.2022 (09:55 Uhr)
Datum und Zeitpunkt der ersten Weitergabe der Studie: 07.11.2022 (10:00 Uhr)
-übermittelt durch die EQS Group AG.-
Für den Inhalt der Mitteilung bzw. Research ist alleine der Herausgeber bzw.
Ersteller der Studie verantwortlich. Diese Meldung ist keine Anlageberatung
oder Aufforderung zum Abschluss bestimmter Börsengeschäfte.
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