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Original-Research: German Real Estate Capital S.A. - von GBC AG

Einstufung von GBC AG zu German Real Estate Capital S.A.

Unternehmen: German Real Estate Capital S.A.

ISIN: DE000A19XLE6

Anlass der Studie: Credit Researchstudie (Anno)

Empfehlung: Stark überdurchschnittlich attraktiv

Letzte Ratingänderung:

Analyst: Cosmin Filker, Marcel Goldmann

 

- Handels- und Bestandsportfolio umfasst 28 Objekte

- Verkäufe planmäßig umgesetzt

- Bonitätskennzahlen besser als die Peer-Group

 

Die German Real Estate Capital S.A. ist Emittent eines ETP (Exchange Traded

Product). Dabei handelt es sich um ein festverzinsliches Wertpapier, das

grundsätzlich mit einer klassischen Anleihe vergleichbar ist. Das ETP ist

mit einem jährlichen Kupon in Höhe von 3,0 % ausgestattet und enthält

darüber hinaus eine variable Zinskomponente, die vom Ergebnis des

Einzelabschlusses der Emittentin abhängt. Zusammen mit dem Fixkupon kann

die Gesamtverzinsung maximal 10,0 % p.a. betragen. Es ist jedoch zu

beachten, dass seit Begebung der Anleihe (April 2018) bisher nur der

Fixkupon ausgeschüttet wurde. Auf Basis des aktuellen Anleihekurses in Höhe

von 73,0 % beträgt die Effektivverzinsung jedoch 25,1 % und liegt damit

deutlich über der Nominalverzinsung.

 

Gemäß der Mittelverwendung werden die aus der Begebung des Wertpapiers

zufließenden Mittel in Form von Genussrechten bzw. Schuldverschreibungen in

die German Real Estate Immobilien GmbH investiert, die diese Mittel in

gleicher Form an Immobilienobjektgesellschaften der German Real Estate

Gruppe weitergibt. Indirekt erfolgt somit eine Investition in den

Wohnimmobilienmarkt in Deutschland, wobei der Fokus insbesondere auf

Wohnimmobilien in B- und C-Standorten in Ost- und Süddeutschland liegt.

 

Auf dieser Basis wurde mit den Mitteln des ETP ein Handelsportfolio mit 17

Objekten und ein Bestandsportfolio mit 11 Objekten aufgebaut. Das

Handelsportfolio enthält Objekte bzw. Projekte, für die eine

Veräußerungsabsicht besteht. Es soll bis Ende 2029 vollständig veräußert

werden, wobei der Schwerpunkt der Verkaufsaktivitäten in den Jahren 2024

und 2025 liegen soll. Insgesamt beläuft sich das geplante

Veräußerungsvolumen auf 110,35 Mio. EUR, woraus ein Rohertrag von 31,45 Mio.

EUR erwartet wird. Als Proof of Concept können die geplanten Veräußerungen

der letzten Jahre herangezogen werden, die im Rahmen der Erwartungen

lagen. 

 

Das Bestandsportfolio umfasst im Wesentlichen Wohnimmobilien mit einer

vermietbaren Fläche von rund 11.500 qm. Bei einer erzielbaren Jahresmiete

von 0,77 Mio. EUR ergibt sich eine Soll-Mietrendite von 5,1 %. Umgekehrt

entsprechen die Marktwerte dem 19,6-fachen der Jahressollmiete, was

gegenüber unserer letzten Studie ein unveränderter Wert ist. Die Marktwerte

der Bestandsimmobilien haben sich gegenüber unserer letzten Studie ohnehin

nicht verändert.

 

Um die Attraktivität des ETP zu ermitteln, haben wir es mit aktuell

notierten Anleihen verglichen und eine Regressionsanalyse auf Basis der von

uns ermittelten Bonitätskennzahlen durchgeführt. Gleichzeitig haben wir die

Umsatz- und Ertragspotenziale der Objektgesellschaften "quasikonsolidiert",

um eine Entwicklung der Bonitätskennzahlen zu simulieren. Auf Basis der vom

GDV (Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft e.V.) vorgegebenen

Bonitätsgrenzen haben wir für den Schätzzeitraum 2023 - 2025 ein

durchschnittliches Rating von "gut" (BBB+ bis BBB-) bis "sehr gut" (A- bis

A+) ermittelt.

 

In allen Fällen liegen die von uns ermittelten Bonitätskennzahlen jeweils

deutlich oberhalb der Erwartungswerte bzw. der Regressionsgeraden. Der

EBITDA-Zinsdeckungsgrad liegt 107 %, der Verschuldungsgrad 371 % und das

Risk Bearing Capital 75 % über der Regressionsgeraden. Wir halten das

German Real Estate ETP daher weiterhin für stark überdurchschnittlich

attraktiv.

 

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:

http://www.more-ir.de/d/29727.pdf

Kontakt für Rückfragen

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Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach § 85 WpHG und Art. 20 MAR Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (5a,11); Einen Katalog möglicher Interessenkonflikte finden Sie unter:

https://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung.htm

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Datum und Zeitpunkt der Fertigstellung der Studie: 13.05.2024 (09:08 Uhr)

Datum und Zeitpunkt der ersten Weitergabe: 14.05.2024 (09:30 Uhr)

-------------------übermittelt durch die EQS Group AG.-------------------

Für den Inhalt der Mitteilung bzw. Research ist alleine der Herausgeber bzw.

Ersteller der Studie verantwortlich. Diese Meldung ist keine Anlageberatung

oder Aufforderung zum Abschluss bestimmter Börsengeschäfte.

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