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Original-Research: German Real Estate Capital S.A. - von GBC AG

Einstufung von GBC AG zu German Real Estate Capital S.A.

Unternehmen: German Real Estate Capital S.A.

ISIN: DE000A19XLE6

Anlass der Studie: Credit Researchstudie (Anno)

Empfehlung: Stark überdurchschnittlich attraktiv

Letzte Ratingänderung:

Analyst: Cosmin Filker, Marcel Goldmann

- Verkäufe plangemäß umgesetzt

- Weitere Objekte in das Handelsportfolio aufgenommen

- Pro-Forma Bonitätskennzahlen im Investment-Grade-Bereich

 

Die German Real Estate S.A. ist ein Emittent eines börsennotierten

festverzinslichen Wertpapiers (ETP = Exchange Traded Product). Das

Wertpapier weist dabei die für Anleihen typischen Merkmale auf, wie etwa

ein jährlicher fester Zinskupon von 3,0 %. Darüber hinaus weist das

Wertpapier mit einer unbefristeten Laufzeit (Kündigung durch Inhaber mit 18

Monate Vorlaufzeit erstmals zum 20.04.2023 möglich) sowie einer

gewinnabhängigen variablen Verzinsungskomponente von bis zu 7,0 %

(Gesamtverzinsung von bis 10,0 % möglich) die Charakterzüge eines

Genussrechtes auf.

 

Gemäß Verwendungszweck werden die aus der Emission des Wertpapiers erlösten

Mittel in Form von Genussrechten oder Schuldverschreibungen in die German

Real Estate Immobilien GmbH investiert, die diese Mittel in gleicher Form

an Immobilien-Objektgesellschaften der German Real Estate-Gruppe

weiterleitet. Indirekt findet somit ein Investment in den

Wohnimmobilienmarkt in Deutschland statt, wobei hier insbesondere

Wohnimmobilien in den B- und C-Standorten Ost- und Süddeutschlands im Fokus

stehen. Diese Standorte weisen immer noch vergleichsweise günstige

Einstiegsniveaus und damit auch die Möglichkeit zur Erzielung attraktiver

Renditen auf.

 

Die Objektgesellschaften haben die aus dem ETP erhaltenen Mittel zum Aufbau

eines 35 Objekte umfassenden Immobilienportfolios eingesetzt. Auf der einen

Seite handelt es sich dabei um ein Handelsportfolio, welches 23 Projekte

umfasst und nach einer für die Gesellschaft typischen Entwicklungs- und

Haltedauer bis spätestens 2024 verkauft werden soll. Nach aktuellen

Erwartungen könnte sich mit der geplanten Veräußerung aller Objekte bis

Ende 2024 ein Verkaufsvolumen von rund 180 Mio. EUR und ein Rohertrag von

rund 45 Mio. EUR erwirtschaften lassen. 

 

Flankierend hierzu umfasst das Bestandsportfolio insgesamt 12

Liegenschaften mit einem gutachterlich ermittelten Verkehrswert von 17,86

Mio. EUR. Bezogen auf diesen Wert liegt die Mietrendite durchschnittlich bei

5,1 %. Diese im Marktvergleich attraktive Mietrendite ergibt sich aus dem

Investitionsfokus, welcher auf Standorten mit einem hohen Aufholpotenzial

(bspw. Chemnitz, Zwickau, Leipzig) liegt. Unter Einbezug der Marktwerte ist

der LTV (Loan-to-Value) mit 50,3 % im Marktvergleich sehr niedrig. Neben

klassischen Bankfinanzierungen sind ETP-Anleihemittel in Höhe von 2,50 Mio.

EUR, also rund 13 % des gesamten ETP-Volumens, als eigenkapital-ersetzendes

Fremdkapital im Bestandsportfolio gebunden.

 

Um die Attraktivität des ETP zu ermitteln, haben wir dieses mit aktuell

börsennotierten Anleihen mit einem gültigen Anleiherating verglichen.

Zugleich haben wir die Umsatz- und Ergebnispotenziale der

Objektgesellschaften "quasi"-konsolidiert, um eine Entwicklung der

Bonitätskennzahlen zu simulieren. Auf Basis der von der GDV (Gesamtverband

der Deutschen Versicherungswirtschaft e.V.) vorgegebenen Bonitätsgrenzwerte

haben wir über die Schätzperiode 2023 - 2025 im Durchschnitt eine

Bonitätsnote von "Gut" (BBB+ bis BBB-) bis "Sehr gut" (A- bis A+)

ermittelt.

 

Im Marktvergleich weist das ETP der German Real Estate Capital S.A. ein

deutlich überdurchschnittliches Rating/Risikoprofil auf. Im Rahmen unserer

Analyse liegt das German Real Estate ETP deutlich oberhalb der

Regressionsgeraden (+51,6 %) und ist damit unserer Einschätzung nach stark

überdurchschnittlich attraktiv.

 

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:

http://www.more-ir.de/d/26075.pdf

Kontakt für Rückfragen

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Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach § 85 WpHG und Art. 20 MAR Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (5a,11); Einen Katalog möglicher Interessenkonflikte finden Sie unter:

http://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung.htm

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Datum und Zeitpunkt der Fertigstellung der Studie: 02.12.2022 (12:54 Uhr)

Datum und Zeitpunkt der ersten Weitergabe: 05.12.2022 (10:00 Uhr)

-übermittelt durch die EQS Group AG.-

Für den Inhalt der Mitteilung bzw. Research ist alleine der Herausgeber bzw.

Ersteller der Studie verantwortlich. Diese Meldung ist keine Anlageberatung

oder Aufforderung zum Abschluss bestimmter Börsengeschäfte.

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