VONOVIA WKN: A1ML7J ISIN: DE000A1ML7J1 Kürzel: VNA Forum: Aktien Thema: Hauptdiskussion

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todi1, 22.08.2023 0:39 Uhr
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Ja wenn man mit absoluten Zahlen die Finanzierung rechnet dann braucht man cap rate nicht. Aber wenn man mit % rechnet dann braucht man cap rate weil % immer ein verhaltnis ist.
DareDevil
DareDevil, 22.08.2023 0:18 Uhr
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Die Herleitung der Berechnung ist mir klar. Aber während die Mieten und die FK-Kosten cash flow wirksam sin, ist es der Asset Value nur kalkulatorisch. Daher kann man die cap Rate meiner Erachtens nicht als Kennzahl in der laufenden Finanzierung heranziehen. Angenommen sie müssten 50% abschreiben, dann würde die cap Rate 5,4 steigen. Dummerweise wäre der LTV so verheerend schlecht, dass es wohl nie zu einer Anschlusfinanzierung kommen würde und Vonovia Insolvenz anmelden müsste.

Ohri, 21.08.2023 23:24 Uhr
Hi, bin ziemlich erschrocken🫣 Sofern 50 Prozent abzuschreiben wären, würde das ja für den ganzen Immosektor gelten, oder? Hätten wir dann nicht ganz schnell etwas subprime-ähnliches? Würden Banken Kredite kündigen, weil statt einer 70proz-Finanzierung, die Objekte z.B. dann über 140proz finanziert wären(und Vergaberichtlinien gebrochen wären)? Wer bekäme eine Anschlussfinanzierung und kann sich dann diese zu 3+x-fachen Zinsen leisten. Pleitewelle🤯
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Ohri, 21.08.2023 23:24 Uhr
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Cap rate er rechnet ahnlich wie ich: Cap rate = Mieteinkommen / Asset Value. Aufgrund der Q2 Zahlen cap rate ist bei mir auch 2.9% ( ohne Mieteinkommen veranderung). 31.12.2022. Asset Value: 94.69 mrd. 30.06.2023. Asset Value : 88.24 mrd. 88.24/94.69=0.93: 2.7%/0.93= 2.9%. So in der cap rate Berechnung meiner nach man soll Abschreibungen berücksichtigen.

todi1, 21.08.2023 22:04 Uhr
Die Herleitung der Berechnung ist mir klar. Aber während die Mieten und die FK-Kosten cash flow wirksam sin, ist es der Asset Value nur kalkulatorisch. Daher kann man die cap Rate meiner Erachtens nicht als Kennzahl in der laufenden Finanzierung heranziehen. Angenommen sie müssten 50% abschreiben, dann würde die cap Rate 5,4 steigen. Dummerweise wäre der LTV so verheerend schlecht, dass es wohl nie zu einer Anschlusfinanzierung kommen würde und Vonovia Insolvenz anmelden müsste.
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Ati007, 21.08.2023 22:38 Uhr
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Vorsicht, chart technisch steht die Aktie vor Ausbruch aus einer Bärenflagge wie im März diesen Jahres
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todi1, 21.08.2023 22:04 Uhr
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Cap rate er rechnet ahnlich wie ich: Cap rate = Mieteinkommen / Asset Value. Aufgrund der Q2 Zahlen cap rate ist bei mir auch 2.9% ( ohne Mieteinkommen veranderung). 31.12.2022. Asset Value: 94.69 mrd. 30.06.2023. Asset Value : 88.24 mrd. 88.24/94.69=0.93: 2.7%/0.93= 2.9%. So in der cap rate Berechnung meiner nach man soll Abschreibungen berücksichtigen.
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Dr._K, 21.08.2023 21:50 Uhr
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Wer baut denn noch Wohnungen und Häuser? Wer kauft denn diese? Um im nächsten Leben den Kredit weiter zurückzahlen zu können? Bauboom kann es demnächst nicht mehr geben. Die gute Zeit ist leider vorbei.

dqiu, 21.08.2023 20:33 Uhr
Nicht von sich auf andere schließen. Ne Wohnung oder ein Haus gibt es in vielen Gegenden für 300 bis 600k. Für nen normalverdienenden Akademiker wohl kein Problem, das in spätestens 2-3 Dekaden anzusparen / abzuzahlen.
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Ohri, 21.08.2023 21:23 Uhr
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Ohri was denkst du über die Rechnung im Komment?

todi1, 21.08.2023 20:37 Uhr
Ich denke so kann man nicht pauschal rechnen, da hier in der cap rate sowohl die abschreibungen als auch die Mietsteigerungen berücksichtigt werden obwohl die Abschreibungen/Bestandswertänderung nicht cashflow wirksam sind. Die angenommenen FK Kosten von 4% aber voll zahlungswirksam. Ich denke eher dass die Wahrheit in der Mitte liegt. Bis die FK Kosten im Schnitt auf 4% angestiegen sind wird es noch mehrere Jahre dauern. Bis dahin wird die Mietsteigerung, so denke ich, noch weiter steigen als in der Berechnung angenommen.
DareDevil
DareDevil, 21.08.2023 21:05 Uhr
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https://www.manager-magazin.de/finanzen/immobilien/wohnen-immobilien-waren-2022-bis-zu-30-prozent-ueberbewertet-a-f1b56dfc-04a3-46cb-8711-a2f51d0433d4
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todi1, 21.08.2023 20:37 Uhr
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Ohri was denkst du über die Rechnung im Komment?
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dqiu, 21.08.2023 20:33 Uhr
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Die linksgrünen Deppen müssen jetzt liefern, sonst brauchen sie bei der nächsten Wahl gar ned antreten. Hoffen wir mal das pusht Vonovia. Irgendwann kommt der nächste Bauboom.

redfox1, 21.08.2023 19:51 Uhr
Wer baut denn noch Wohnungen und Häuser? Wer kauft denn diese? Um im nächsten Leben den Kredit weiter zurückzahlen zu können? Bauboom kann es demnächst nicht mehr geben. Die gute Zeit ist leider vorbei.
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todi1, 21.08.2023 20:16 Uhr
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Hier ist ein interessantes Komment mit Zahlen: "Real estate is a real asset; therefore it makes sense to look at real rate changes, not nominal rate changes. Out of curiosity, I looked at the chart of IBCI (iShares € Inflation Linked Govt Bond UCITS ETF). It dropped by roughly 7% since the peak. I conclude that EUR based real interest rates dropped much less than nominal rates, i.e. inflation expectations have increased. I think 7% is roughly in line with the FV adjustments that VNA did, which makes sense. I know this is just a very rough, linearized math and comparison; but you get my point. Other than that, you probably have to add an 10-15% adjustment to expected rents based on the inflation during the last 1-2 years when you compare the income vs financing cost differential to that at the peak before the market drop, which are not yet reflected in rental increase because the latter come with a lag due to German rental laws and rent controls. Regarding financing cost: If they got 1.5% before the interest rates rose, then that was about 1.5% above long-term German government bonds. Currently long-term government bonds are at ca. 2.5%. If we assume that in the long run they get financing at about the same yield spread in the future that they got before the crisis, then that would equate to rates of about 4%. Putting everything together, if the EPRA net initial yield (what I think we call "cap rate" in the U.S.) was 2.7% before the crisis, this would be about 2.9% after adjusting for the ca. 7% drop in market prices, and perhaps 3.2% after adjusting for catch-up of rents with accelerated past inflation. Market implied long-term inflation is about 2%, so we are looking at a cash flow differential of about 5.2% - 4% expected long-term financing cost -> 1.2% cash flow differential between cash from the assets minus financing cost (only considering the financed portion of the assets). I'm not continuing the math here, but I think your logic is flawed, and the market indeed overreacted relative to the real drop in NAV and expected portfolio returns. If true, then selling assets, repurchasing shares and/or distributing dividends which are redemptions at NAV, will increase shareholder total returns on top of real estate portfolio returns."
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windowsfenster, 21.08.2023 20:13 Uhr
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Anleiherendite nahe des 12 Jahres-Hochs. Zinspanik damit wieder akuter denn je.
r
redfox1, 21.08.2023 19:51 Uhr
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Die linksgrünen Deppen müssen jetzt liefern, sonst brauchen sie bei der nächsten Wahl gar ned antreten. Hoffen wir mal das pusht Vonovia. Irgendwann kommt der nächste Bauboom.
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Radioaktivmann, 21.08.2023 19:27 Uhr
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Ist doch alles ein no-brainer… ich habe bei 17, 18 und 20 gekauft und freue mich wenn es nochmal runter geht (dafür habe ich nochmal extra für Vonovia was reserviert).
R
Radioaktivmann, 21.08.2023 19:23 Uhr
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Du gehst dabei von einem freien Markt aus, den es aber nicht gibt was Mieten im Privatsektor angeht. Ja die Mieten werden weiter steigen, aber bisher tun sie das gemessen an der inflation sehr langsam. Ich hätte hier eine deutliche Beschleunigung erwartet. Durch die Verkäufe wird auch der FFO eher klein gehalten in der nächsten Zeit. Nur weil sich eine Stabilisierung der VK-Preise im Bestand abzeichnet ist das noch keine Kehrtwende. Wir haben jetzt knapp 16% (nach Interhyp) Reduzierung gesehen. Das in einem völlig illiquiden Markt. Kann gut und gerne sein, dass da nochmal eine Welle kommt. Die Anschluss Finanzierungen werden das Problem die nächsten Jahre.

Ohri, 21.08.2023 18:51 Uhr
So in etwa wollte ich das auch beantworten! Jedenfalls gibt es ordentlich Potential wenn man es abwarten kann
Z
Zero92, 21.08.2023 19:19 Uhr
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Das heißt die wirklichen Steigerungen könnten uns hier noch bevorstehen. Und was bis jetzt war, war "warmup". Aber das ist nur eine Möglichkeit.
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