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VONOVIA WKN: A1ML7J ISIN: DE000A1ML7J1 Kürzel: VNA Forum: Aktien Thema: Hauptdiskussion

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t
todi1, 21.08.2023 20:16 Uhr
0
Hier ist ein interessantes Komment mit Zahlen: "Real estate is a real asset; therefore it makes sense to look at real rate changes, not nominal rate changes. Out of curiosity, I looked at the chart of IBCI (iShares € Inflation Linked Govt Bond UCITS ETF). It dropped by roughly 7% since the peak. I conclude that EUR based real interest rates dropped much less than nominal rates, i.e. inflation expectations have increased. I think 7% is roughly in line with the FV adjustments that VNA did, which makes sense. I know this is just a very rough, linearized math and comparison; but you get my point. Other than that, you probably have to add an 10-15% adjustment to expected rents based on the inflation during the last 1-2 years when you compare the income vs financing cost differential to that at the peak before the market drop, which are not yet reflected in rental increase because the latter come with a lag due to German rental laws and rent controls. Regarding financing cost: If they got 1.5% before the interest rates rose, then that was about 1.5% above long-term German government bonds. Currently long-term government bonds are at ca. 2.5%. If we assume that in the long run they get financing at about the same yield spread in the future that they got before the crisis, then that would equate to rates of about 4%. Putting everything together, if the EPRA net initial yield (what I think we call "cap rate" in the U.S.) was 2.7% before the crisis, this would be about 2.9% after adjusting for the ca. 7% drop in market prices, and perhaps 3.2% after adjusting for catch-up of rents with accelerated past inflation. Market implied long-term inflation is about 2%, so we are looking at a cash flow differential of about 5.2% - 4% expected long-term financing cost -> 1.2% cash flow differential between cash from the assets minus financing cost (only considering the financed portion of the assets). I'm not continuing the math here, but I think your logic is flawed, and the market indeed overreacted relative to the real drop in NAV and expected portfolio returns. If true, then selling assets, repurchasing shares and/or distributing dividends which are redemptions at NAV, will increase shareholder total returns on top of real estate portfolio returns."
w
windowsfenster, 21.08.2023 20:13 Uhr
0
Anleiherendite nahe des 12 Jahres-Hochs. Zinspanik damit wieder akuter denn je.
r
redfox1, 21.08.2023 19:51 Uhr
2
Die linksgrünen Deppen müssen jetzt liefern, sonst brauchen sie bei der nächsten Wahl gar ned antreten. Hoffen wir mal das pusht Vonovia. Irgendwann kommt der nächste Bauboom.
R
Radioaktivmann, 21.08.2023 19:27 Uhr
0
Ist doch alles ein no-brainer… ich habe bei 17, 18 und 20 gekauft und freue mich wenn es nochmal runter geht (dafür habe ich nochmal extra für Vonovia was reserviert).
R
Radioaktivmann, 21.08.2023 19:23 Uhr
0

Du gehst dabei von einem freien Markt aus, den es aber nicht gibt was Mieten im Privatsektor angeht. Ja die Mieten werden weiter steigen, aber bisher tun sie das gemessen an der inflation sehr langsam. Ich hätte hier eine deutliche Beschleunigung erwartet. Durch die Verkäufe wird auch der FFO eher klein gehalten in der nächsten Zeit. Nur weil sich eine Stabilisierung der VK-Preise im Bestand abzeichnet ist das noch keine Kehrtwende. Wir haben jetzt knapp 16% (nach Interhyp) Reduzierung gesehen. Das in einem völlig illiquiden Markt. Kann gut und gerne sein, dass da nochmal eine Welle kommt. Die Anschluss Finanzierungen werden das Problem die nächsten Jahre.

Ohri, 21.08.2023 18:51 Uhr
So in etwa wollte ich das auch beantworten! Jedenfalls gibt es ordentlich Potential wenn man es abwarten kann
Z
Zero92, 21.08.2023 19:19 Uhr
0
Das heißt die wirklichen Steigerungen könnten uns hier noch bevorstehen. Und was bis jetzt war, war "warmup". Aber das ist nur eine Möglichkeit.
Z
Zero92, 21.08.2023 19:18 Uhr
0
Die Steigerungen der Miete kommen aber Historisch gesehen immer deutlich versetzt zur Inflation.
B
Betzebub, 21.08.2023 19:07 Uhr
0
Fair enough! (Ich sehe deine letzte Welle nicht, heißt aber nicht, dass sie nicht noch kommt… 😉)
O
Ohri, 21.08.2023 18:51 Uhr
2

Ich hab so krass eine andere Theorie zu dem ganzen. Aber ich lerne, dass das wohl und wehe von Vonovia wohl ausschließlich vom Zinssatz abhängt. UND der Kapitalmarkt das wohl auch so sieht 🤷‍♂️ für mich gestalten sich die Zusammenhänge trotzdem anders! Ich sehe bei bleibenden Zinsen (min 2-3 Jahre) einen massiven Mietanstieg und Anstieg der immopreise. Und das Ganze zeigt sich jetzt von Monat zu Monat. Die Renditen werden bei weitem die refi kosten (über)kompensieren. Und so lange nicht neu gebaut wird, beschleunigt sich mein Modell…

Betzebub, 21.08.2023 18:08 Uhr
Du gehst dabei von einem freien Markt aus, den es aber nicht gibt was Mieten im Privatsektor angeht. Ja die Mieten werden weiter steigen, aber bisher tun sie das gemessen an der inflation sehr langsam. Ich hätte hier eine deutliche Beschleunigung erwartet. Durch die Verkäufe wird auch der FFO eher klein gehalten in der nächsten Zeit. Nur weil sich eine Stabilisierung der VK-Preise im Bestand abzeichnet ist das noch keine Kehrtwende. Wir haben jetzt knapp 16% (nach Interhyp) Reduzierung gesehen. Das in einem völlig illiquiden Markt. Kann gut und gerne sein, dass da nochmal eine Welle kommt. Die Anschluss Finanzierungen werden das Problem die nächsten Jahre.
T
Thordar, 21.08.2023 18:21 Uhr
0
Vonovia wird halt abgestraft, da sie in Vergangenheit stark über Bilanzwerte gewachsen sind, in dem jetzigen Zinswechsel aber das operative Geschäft wieder wichtiger wird. Zinsen um die 4% sind aber eigentlich eher der Normalfall, wird sich schon einruckeln.. Ich kauf weiter im Sparplan nach :)
Dobby241
Dobby241, 21.08.2023 18:11 Uhr
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Ich hab so krass eine andere Theorie zu dem ganzen. Aber ich lerne, dass das wohl und wehe von Vonovia wohl ausschließlich vom Zinssatz abhängt. UND der Kapitalmarkt das wohl auch so sieht 🤷‍♂️ für mich gestalten sich die Zusammenhänge trotzdem anders! Ich sehe bei bleibenden Zinsen (min 2-3 Jahre) einen massiven Mietanstieg und Anstieg der immopreise. Und das Ganze zeigt sich jetzt von Monat zu Monat. Die Renditen werden bei weitem die refi kosten (über)kompensieren. Und so lange nicht neu gebaut wird, beschleunigt sich mein Modell…

Betzebub, 21.08.2023 18:08 Uhr
wenn die großen shorter genug haben, geht es hier auf wieder bergauf. sollte es nochmal unter 18,80 fallen, kaufe ich nach.
B
Betzebub, 21.08.2023 18:08 Uhr
1
Ich hab so krass eine andere Theorie zu dem ganzen. Aber ich lerne, dass das wohl und wehe von Vonovia wohl ausschließlich vom Zinssatz abhängt. UND der Kapitalmarkt das wohl auch so sieht 🤷‍♂️ für mich gestalten sich die Zusammenhänge trotzdem anders! Ich sehe bei bleibenden Zinsen (min 2-3 Jahre) einen massiven Mietanstieg und Anstieg der immopreise. Und das Ganze zeigt sich jetzt von Monat zu Monat. Die Renditen werden bei weitem die refi kosten (über)kompensieren. Und so lange nicht neu gebaut wird, beschleunigt sich mein Modell…
Dobby241
Dobby241, 21.08.2023 17:42 Uhr
0

Das wäre die Wette auf eine extrem weiche Landung! Wahrscheinlicher ist imho, dass wir uns noch 2 -5 Jahre auf recht hohem Zinsniveau bewegen werden.

Radioaktivmann, 21.08.2023 17:35 Uhr
im artikel war aber die rede vom zinsgipfel. nicht der senkung.
R
Radioaktivmann, 21.08.2023 17:35 Uhr
1

"Und sie werden erst zurückkehren, wenn die Zinsen ihren Gipfel erreicht und die Immobilienpreise einen Boden gefunden haben." das dürfte ja bis spätestens ende diesen jahres geschehen sein.

Dobby241, 21.08.2023 17:21 Uhr
Das wäre die Wette auf eine extrem weiche Landung! Wahrscheinlicher ist imho, dass wir uns noch 2 -5 Jahre auf recht hohem Zinsniveau bewegen werden.
Dobby241
Dobby241, 21.08.2023 17:21 Uhr
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https://www.wiwo.de/dossiers/boersenwoche/boersenwoche-423-editorial-renditebringer-immobilien-die-fetten-jahre-fuer-betongold-sind-vorbei/29339120.html

todi1, 21.08.2023 16:35 Uhr
"Und sie werden erst zurückkehren, wenn die Zinsen ihren Gipfel erreicht und die Immobilienpreise einen Boden gefunden haben." das dürfte ja bis spätestens ende diesen jahres geschehen sein.
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todi1, 21.08.2023 16:35 Uhr
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https://www.wiwo.de/dossiers/boersenwoche/boersenwoche-423-editorial-renditebringer-immobilien-die-fetten-jahre-fuer-betongold-sind-vorbei/29339120.html
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