VONOVIA WKN: A1ML7J ISIN: DE000A1ML7J1 Kürzel: VNA Forum: Aktien Thema: Hauptdiskussion

Ein Artikel heute von Seeking Alpha: Reasons why Vonovia has performed so well The simple answer is multiple expansion. Vonovia YCharts Almost the entire amount of gains could be linked to an increase in Vonovia's valuation multiples. Moreover, if we adjust for the negative performance at the FFO and portfolio valuation levels, the gain from the multiple expansion has been so strong that is has not only sent the Stock price higher by ~50%, but also it has compensated the drop in earnings. Here is how the actual performance of Vonovia in 2023 looks like (a non-exhaustive list of key metrics based on a y-o-y comparison): Group FFO is down by 9.3%. Interest expense is higher by 25% despite the fact that the embedded cost of financing still sits at considerably depressed level of ~1.7%. Due to partial JV and minority holding sales, the actual FFO adjusted for non-controlling interest is even lower. The fair value corrections have finally started to occur with a total gross fair value adjustment of ~21% since the peak valuations in mid-2022. Even after the fair value adjustments and strong rental growth, the portfolio net yield still sits at unsustainable 3.3% level. Despite the massive divestitures, Vonovia has roughly EUR 10 billion to handle, where organically retiring these debt maturities is clearly not an option given the remaining cash flows after dividends. After all of the successful and sizeable divestitures during 2023, the net debt to EBITDA metrics has decreased only by 0.4x (from 15.7x as of year-end 2022 to 15.3x at year-end 2023). Namely, leverage remains elevated. I could go on and on with this list, but more important question here is what has caused Vonovia's multiples to expand. Clearly, it is not the fundamentals. There are three key drivers, which in my view explain the lion's share of the performance. First, the interest rates have reached a ceiling and the market has started to calibrate decreasing EURIBOR to relatively accommodative levels. For Vonovia this is massive considering not only the direct implications (e.g., lower cost of financing from incremental debt rollovers) but also the indirect ones such as more fluid M&A and debt market as the investors and lenders enjoy increased visibility for the deal pricing. Improving M&A and financing conditions are vital for Vonovia to continue executing on its divestiture strategy that is the only realistic avenue for sourcing capital to keep the refinancing in check. The more divestitures, the higher portions of maturing borrowings could be repaid, which in turn helps keep down the growing interest expense component. Second, Vonovia has made solid job on the divestiture front. While I was explicit on the unfavorable terms and conditions how most of these financing have been attracted, the real thing what matters is that the Company has successfully obtained fresh capital to purchase back at a discount most of the near-term bonds. During 2023, Vonovia sourced EUR 4 billion from divestitures, which also shielded the existing covenants from a continued deterioration. Third, at the time of issuance of my sell thesis, Vonovia traded at significantly depressed valuations - P/FCF of around 7.5x, which is more than 3x below the peak in 2021. Whenever a company trades at so low and historically cheap multiples, each assumption / result change in the positive direction is per definition set to provide a huge boost to the share price. Well, in this case we had a low multiple and two critical items becoming clearer (i.e., interest rate path and Vonovia's ability to divest) that together warranted a strong rebound.

Wenn man kein "fair value" braucht dann wie entscheidet man ob zB. für 24 euro Vonovia ist billig oder teuer? Dazu braucht man DCF oder eine andere Bewertungsmethode. Was ist DCF (sehr vereinfacht)? Ich nehme Analysten Schatzungen (Gewinn, FCF oder bei Vonovia FFO) für nachste einpaar Jahre und diese zukünftige Gewinne discountiere zurück mit meinen Renditenerwartungen zB. 10% jahrlich. Mein Bauchgefühl? Nein. Die Zahlen sind nicht meine Zahlen aber die Zahlen von mehreren Analysten (durchschnitt). In DCF ist nur eine Zahl von mir: Discount% ( wieviele Rendite brauche ich für mein investiertes Geld).

“ist ein wenig aufwendiger, als einfach mal 10 Zahlen zusammenzuhauen und den DCF zu berechnen”. Aber diese “10 Zahlen” bei DCF Rechnung nehme ich von Analysten.

Analysten nutzen weit mehr Daten als die vom Unternehmen bereitgestellten. Bspw. die Branchenentwicklung, sprich Daten der Konkurrenz, sie versuchen die Bilanzen der jeweiligen Unternehmen nach stillen Reserven und Lasten zu durchforsten, nutzen eigene Prognosen, die aus einem Marktmix an Informationen gebildet werden. Jeder Analyst lässt hier auch seine eigene subjektive Bewertung miteinfließen, die zwar mit Argumenten hinterlegt ist, jedoch keine spezifischen Zahlenwerte zulässt sondern nur Schätzwerte. Deswegen ja auch die große Spannbreite bei den Analystenschätzungen. Für diese ist das berechnete Kursziel der 'fair value' für in 12 Monaten. Der Begriff 'fair value' ist sowieso ein Widerspruch in sich, weil dort so viele subjektive Annahmen miteinfließen, dass letztlich kein objektiver Wert gebildet wird. Ich persönlich mache mir deshalb nicht die Mühe einen fair value zu berechnen, da der Nutzen niemals den Aufwand (ist ein wenig aufwendiger, als einfach mal 10 Zahlen zusammenzuhauen und den DCF zu berechnen) übersteigen würde bei der Höhe meines Anlagekapitals :D.

Von "Offenlegung der Berechnung" und "gleichem Interesse" ist nichts zu erkennen, ich wollte sein Bauchgefühl lediglich mit den Analysten-Angaben ins Verhältnis setzen.

Juni 0,25 und dann bis Ende des Jahres nochmal 2-3 mal 0,25 dann sind wir über 30€

Sicher, der erste Kurssprung war bereits als die EZB die letzte Tagung hatte von ca 25,8 auf 27,4, mehr als 0,25 % Prozent wird es mM. nach 06/24 nicht geben, das sollte schon eingepreist sein.

sobald die Zinsen sinken und das wird dieses Jahr passieren steigt die Aktie. Das Kerngeschäft ist vollkommen in Ordnung.

Die wirklichen Gründe weiß man nie und man sollte sich auch nicht davon beeinflussen lassen. Wenn es Argumente gibt sollte man diese anhören und für sich selbst prüfen

Ein Gedanke über Vonovia: Wolf Report- einer der besten Autor in Seeking Alpha, ein privat und professioneller Anleger von Schweden- hat viele Artikel und Analysen über Vonovia geschrieben. Er war investiert in Vonovia war immer sehr optimistisch über Vonovia und mehrmals hat auch bewertet. Sein Zielpreis war 48 euro bis 2026. Letzte Analyse hat am 02.Dezember geschrieben wann der Kurs bei 26,60 euro stand. Er hat "Kaufen rating" wieder bestatigt und Kursziel auch. Am Ende Februar er hat eine Analyse über Icade geschrieben in der nur so übrigens hat erwahnt dass er seine Vonovia Aktien schon verkaufte. Die Frage ist: WARUM?

Sorry, dass ich 'mich einmische'. Bin Aktiennewbie, mit Markt meinst du Analystenschätzungen? Diese beziehen sich ja auf ein Kursziel mit Zeitraum 12 Monate. Analystenschätzungen haben als Basis neben den allg. Wirtschaftsdaten noch die seitens des Unternehmens veröffentlicht IR-Doks. Darüber hinaus noch Daten? Warum sollte eine Analystenschätzung besser sein als eine Investoren Einschätzung? Ist es nicht besser, sich an jemanden zu orientieren der seine Berechnung offenlegt und augenscheinlich das gleiche Interesse hat wie man selbst?

Fair Wert ist meine Rechnung.

Woher stammt die Annahme das VNA "fair" bewertet ist, das durchschnittliche Kurzziel am Markt liegt doch bei 30,91€?

Ja aber Janet Yellen US Finanzminister hat 2 Tage früher gesagt dass die Leitzinsen bei Immos kehren nicht zum vorcorona Niveau zurück.

Die Frage ist doch eigentlich. Wenn wir eine Korrektur bei den Immobilienpreisen erleben ist die Frage, wie lange diese anhält. Ich denke, viele Käufer halten sich gerade zurück, weil die Zinsen zurück gehen. Der Immobilienmarkt wird sich erst erholen, wenn die Leitzinsen wieder deutlich gesunken sind.

Als Investor interessiert mich die Totalrendite. Totalrendite= Wachstumsrendite+Dividendenrendite+Kursrendite (P/FFO expansion). Dann rechne mal: Wachstumsrendite= 1750:1866= -6,2%. Dividendenrendite=0,9:24=3,75%. Kursrendite=0% weil momentan Vonovia ist fair bewertet. Totalrendite= -6,2%+3,75%+0%= -2,45%. Das gefallt mir gar nicht oder ich habe etwas falsch gerechnet.