VONOVIA WKN: A1ML7J ISIN: DE000A1ML7J1 Kürzel: VNA Forum: Aktien Thema: Hauptdiskussion

Wollte da nochmal ansetzen... die Cap-Rate scheint ja offensichtlich zu niedrig zu sein, was ich hier so lese (nicht das ich auf die Cap-Rate aus BWL-Sicht etwas geben würde um das mal los zu werden, wie auch immer...) also sie ist zu niedrig. Aber der Kurswert ist aktuell 11,5 Mrd unter EK (laut Bilanz). Das heisst es sind Abwertungen im Kurs eingepreist... Wenn ich die Abwertungen in der Cap-Rate berücksichtige, dann scheint mir die Cap-Rate ganz ordentlich auszusehen... d.h. für mich, dass der Kurs auf ein Niveau gedrückt wird, wo die Cap-Rate Sinn macht (obwohl die Abwertung von 11,5 Mrd. in der Bilanz noch gar nicht vollzogen wurde). Macht das Sinn? Falls ich einigermaßen verständlich war...

Nun, die Cap Rate muss man immer im Verhältnis zu den Marktzinsen einer gleich sicheren oder sichereren Anlage mit vergleichbarem Anlagehorizont sehen. Deshalb wird ein Investor nie eine Wohnung kaufen, wenn die Cap Rate niedriger liegt als beispielsweise der Zins langfristiger Festgelder, oder die Rendite von Staatsanleihen mit langer Restlaufzeit. Wenn man sich da auf dem Markt mal umschaut, gibt es durchaus sehr sichere Alternativen, die aktuell eine höhere langfristige Rendite erbringen, als die Cap Rate des Vonovia Portfolios. Jetzt gibt es zwei mögliche Entwicklungsszenarien. 1.: Die Cap Rate kann durch Mieterhöhungen nicht mit mittelfristig weiter steigenden Marktzinsen mithalten. In diesem Fall sinkt der Marktwert der Immobilien und die Cap Rate gleicht sich so an. 2.: Die Cap Rate steigt durch Mieterhöhungen an und das Zinsumfeld entspannt sich mittelfristig wieder. In diesem Fall wird es nicht zu weiteren Abwertungen kommen, gegebenenfalls sogar bei stark sinkenden Zinsen zu Wertkorrekturen nach oben. Die Cap Rate für sich genommen ist also tatsächlich unerheblich. Im Verhältnis zu den Marktzinsen sicherer Anlagen wird sie aber ein zentrales Kriterium für die Bewertung des Portfolios. Der Markt scheint aktuell eher von Szenario 1 auszugehen. Die Zeit wird zeigen, ob das so eintrifft, oder ob dies eine Fehleinschätzung/Übertreibung war. Ich tendiere aktuell in Richtung Übertreibung und bin daher long dabei.

Danke Felix! Sehr verständlich... Verstehe jetzt zumindest warum der Kurs sich zunächst nicht auf höherem Niveau einpendelt.

Weil die cap-rate steigen muss bei den hohen Zinsen. Das kann durch zwei Dinge passieren, steigende Einnahmen (was bei Wohnimmobilien nur sehr langsam passiert) oder eben fallende Verkehrswerte des Bestandes. Der NTA ist durch die Zinsen und den Verkäufen und somit schlechteren LTV bereits um ca. 25% eingebrochen und das war sicher noch nicht das Ende. Mal sehen wie die Abwertungen weitergehen.

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Bill Ackman sagte gestern:"Ackman said investors who have borrowed short term at a low fixed rate and are getting repriced, especially in the commercial real estate market, are going to have a “very challenging period.” “I think that’s really the big threat,” he said."

Cap rate war am Ende 2022: 2,7% nach Q1: 2,8% nach Q2:2,9%. Die Steigerung war wegen Abschreibungen.