VONOVIA WKN: A1ML7J ISIN: DE000A1ML7J1 Kürzel: VNA Forum: Aktien Thema: Hauptdiskussion

Ohri was denkst du über die Rechnung im Komment?

https://www.manager-magazin.de/finanzen/immobilien/wohnen-immobilien-waren-2022-bis-zu-30-prozent-ueberbewertet-a-f1b56dfc-04a3-46cb-8711-a2f51d0433d4

Ich denke so kann man nicht pauschal rechnen, da hier in der cap rate sowohl die abschreibungen als auch die Mietsteigerungen berücksichtigt werden obwohl die Abschreibungen/Bestandswertänderung nicht cashflow wirksam sind. Die angenommenen FK Kosten von 4% aber voll zahlungswirksam. Ich denke eher dass die Wahrheit in der Mitte liegt. Bis die FK Kosten im Schnitt auf 4% angestiegen sind wird es noch mehrere Jahre dauern. Bis dahin wird die Mietsteigerung, so denke ich, noch weiter steigen als in der Berechnung angenommen.

Nicht von sich auf andere schließen. Ne Wohnung oder ein Haus gibt es in vielen Gegenden für 300 bis 600k. Für nen normalverdienenden Akademiker wohl kein Problem, das in spätestens 2-3 Dekaden anzusparen / abzuzahlen.

Cap rate er rechnet ahnlich wie ich: Cap rate = Mieteinkommen / Asset Value. Aufgrund der Q2 Zahlen cap rate ist bei mir auch 2.9% ( ohne Mieteinkommen veranderung). 31.12.2022. Asset Value: 94.69 mrd. 30.06.2023. Asset Value : 88.24 mrd. 88.24/94.69=0.93: 2.7%/0.93= 2.9%. So in der cap rate Berechnung meiner nach man soll Abschreibungen berücksichtigen.

Hier ist ein interessantes Komment mit Zahlen: "Real estate is a real asset; therefore it makes sense to look at real rate changes, not nominal rate changes. Out of curiosity, I looked at the chart of IBCI (iShares € Inflation Linked Govt Bond UCITS ETF). It dropped by roughly 7% since the peak. I conclude that EUR based real interest rates dropped much less than nominal rates, i.e. inflation expectations have increased. I think 7% is roughly in line with the FV adjustments that VNA did, which makes sense. I know this is just a very rough, linearized math and comparison; but you get my point. Other than that, you probably have to add an 10-15% adjustment to expected rents based on the inflation during the last 1-2 years when you compare the income vs financing cost differential to that at the peak before the market drop, which are not yet reflected in rental increase because the latter come with a lag due to German rental laws and rent controls. Regarding financing cost: If they got 1.5% before the interest rates rose, then that was about 1.5% above long-term German government bonds. Currently long-term government bonds are at ca. 2.5%. If we assume that in the long run they get financing at about the same yield spread in the future that they got before the crisis, then that would equate to rates of about 4%. Putting everything together, if the EPRA net initial yield (what I think we call "cap rate" in the U.S.) was 2.7% before the crisis, this would be about 2.9% after adjusting for the ca. 7% drop in market prices, and perhaps 3.2% after adjusting for catch-up of rents with accelerated past inflation. Market implied long-term inflation is about 2%, so we are looking at a cash flow differential of about 5.2% - 4% expected long-term financing cost -> 1.2% cash flow differential between cash from the assets minus financing cost (only considering the financed portion of the assets). I'm not continuing the math here, but I think your logic is flawed, and the market indeed overreacted relative to the real drop in NAV and expected portfolio returns. If true, then selling assets, repurchasing shares and/or distributing dividends which are redemptions at NAV, will increase shareholder total returns on top of real estate portfolio returns."

Anleiherendite nahe des 12 Jahres-Hochs. Zinspanik damit wieder akuter denn je.

Die linksgrünen Deppen müssen jetzt liefern, sonst brauchen sie bei der nächsten Wahl gar ned antreten. Hoffen wir mal das pusht Vonovia. Irgendwann kommt der nächste Bauboom.

Ist doch alles ein no-brainer… ich habe bei 17, 18 und 20 gekauft und freue mich wenn es nochmal runter geht (dafür habe ich nochmal extra für Vonovia was reserviert).

So in etwa wollte ich das auch beantworten! Jedenfalls gibt es ordentlich Potential wenn man es abwarten kann

Das heißt die wirklichen Steigerungen könnten uns hier noch bevorstehen. Und was bis jetzt war, war "warmup". Aber das ist nur eine Möglichkeit.

Die Steigerungen der Miete kommen aber Historisch gesehen immer deutlich versetzt zur Inflation.

Fair enough! (Ich sehe deine letzte Welle nicht, heißt aber nicht, dass sie nicht noch kommt… 😉)

Du gehst dabei von einem freien Markt aus, den es aber nicht gibt was Mieten im Privatsektor angeht. Ja die Mieten werden weiter steigen, aber bisher tun sie das gemessen an der inflation sehr langsam. Ich hätte hier eine deutliche Beschleunigung erwartet. Durch die Verkäufe wird auch der FFO eher klein gehalten in der nächsten Zeit. Nur weil sich eine Stabilisierung der VK-Preise im Bestand abzeichnet ist das noch keine Kehrtwende. Wir haben jetzt knapp 16% (nach Interhyp) Reduzierung gesehen. Das in einem völlig illiquiden Markt. Kann gut und gerne sein, dass da nochmal eine Welle kommt. Die Anschluss Finanzierungen werden das Problem die nächsten Jahre.

Vonovia wird halt abgestraft, da sie in Vergangenheit stark über Bilanzwerte gewachsen sind, in dem jetzigen Zinswechsel aber das operative Geschäft wieder wichtiger wird. Zinsen um die 4% sind aber eigentlich eher der Normalfall, wird sich schon einruckeln.. Ich kauf weiter im Sparplan nach :)