REALTY INCOME WKN: 899744 ISIN: US7561091049 Kürzel: O Forum: Aktien Thema: Hauptdiskussion

Ich denke, der Markt übertreibt hier mit dem Abverkauf. Objektiv betrachtet ist der Ausblick von Realty stabil bis positiv und die Aktie ist gemessen am AFFO auf 10 Jahressicht ca. 30% unterbewertet. Auf 3 Jahressicht verringert sich die Unterbewertung zwar auf ca. 20%, aber immer noch spürbar unter dem fairen Wert. Die grundsätzliche aktuelle „Problematik“ sind die höheren Zinsen und die damit verbundene bestehende Verschuldung und die Zinszahlungen / Begleichungen / Neuaufnahmen. Also schauen wir uns doch mal die Schulden von Realty genauer an. Realty müsste nächstes Jahr (2025) ca. 2 Mrd $ aufwenden, um die Schulden zu begleichen. Das schöne an Realty ist die defensive Aufstellung und die geringe Schuldenquote. Realty könnte theoretisch weitere (freie!) 1,8 Mrd $ zur Begleichung nutzen. Demnach ist Realty nur knapp halb so stark verschuldet, wie es theoretisch die Schulden voll begleichen könnte. Das ist sehr gut und dadurch sind die nun etwas höher erwarteten Zinsen auch überhaupt nicht schlimm. Der höhere Teil der kurzfristigen Schulden wird übrigens erst 2026 fällig. Zudem muss man beachten, dass die Schulden ja nicht komplett getilgt werden müssten sondern klassischerweise auch einfach zum Teil durch neue Schulden finanziert werden können. Anbei die Schuld-Fälligkeiten der nächsten Jahre in Dollar: 2025 - 2,0 Mrd 2026 - 3,9 Mrd 2027 - 2,9 Mrd 2028 - 2,5 Mrd (bleibt dann die nächsten Jahre ca. gleich) Wir halten also fest, dass Realty mit 3,8 Mrd $ Tilgungskraft locker die Schulden der nächsten Jahre komplett begleichen könnte, ohne überhaupt neue Schulden aufzunehmen. Die 100 Mio fehlenden Dollar für 2026 sind nicht der Rede wert, da diese aus dem übrigen Kapital aus 2025 genommen werden könnten. Dann kommen wir zu den Zinsraten der Schulden. Anbei die durchschnittliche Zinsbelastung der Schulden, welche in dem Jahr fällig sind. 2025 - 4,21% 2026 - 4,05% 2027 - 2,82% 2028 - 3,19% Darüberhinaus dann 4,05%. Aktuell haben wir einen Leitzinssatz in den USA von 4,25% - 4,5% und eine Rendite von 4,5% bei den 10 Jährigen US-Staatsanleihen Die Abweichung der Zinssätze zur Refinanzierung bei Realty misst sich mit einem Abstand von 0,94 zu den Renditen der 10 Jährigen US-Staatsanleihen. Demnach könnte sich Realty aktuell mit ca. 5,44% neu verschulden. Der Zins-Abstand zur Neuverschuldung zur Bestandsverschuldung beträgt also: 2025 - +1,23% 2026 - +1,39% 2027 - +2,62% 2028 - +2,25% Man sieht, dass es keine weltbewegenden Unterschiede sind und die größten Änderungen eh erst 2027 und 2028 erfolgen würden. Bis dahin sind die Zinsen aber vermutlich schon wieder deutlich geringer. Unabhängig davon ist gemessen an der geringen Verschuldung auch eine komplette Umschuldung der alten Schulden unproblematisch, da Realty (siehe oben) genug freie Kapazitäten für höhere Zinszahlungen hätte. Wenn man jetzt gedanklich das unrealistische Beispiel annimmt, dass Realty keinen einzigen Dollar seine fälligen Schulden tilgt sondern alles zu 100% zu den aktuellen Konditionen neu verschuldet, ergibt das pro Jahr folgende Mehrbelastung: 2025 - 23,3 Mio $ 2026 - 54,2 Mio $ 2027 - 76,0 Mio $ 2028 - 58,5 Mio $ Kumuliert man jetzt die Beträge würde das für das oben genannte Beispiel bedeuten, dass Realty ab 2029 insgesamt 212 Mio $ höhere Zinsaufwendungen hätte. Das bedeutet, die bereits heute bestehende 1,8 Mrd $ freie Tilgungskraft, würde sich unter dieser Annahme nur auf ca. 1,6 Mrd $ reduzieren. Realistischer Weise werden die Schulden vermutlich eher (zum Teil) getilgt werden und die Zinsbelastung wird sich nicht wirklich erhöhen. Zudem verbleibt aufgrund der geringen Verschuldung noch genügend Finanzieller Spielraum für weitere Investitionen seitens Realty. Ich hoffe, dass ich damit die Thematik etwas anschaulich erklären konnte.

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Nicht heulen, NACHKAUFEN sofern Cash vorhanden. Es wird sich auszahlen. Bei einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage schaut man auch nicht täglich aufs Wert.

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