MEDICAL PROPERTIES WKN: A0ETK5 ISIN: US58463J3041 Kürzel: MPW Forum: Aktien Thema: Hauptdiskussion

Trotzdem komisch das es nicht mal insiderkäufe gibt. Das obwohl die Aktie jetzt scheinbar günstig ist.

Im Vergleich zu manch anderen immofirmen. Hatte ja Aroundtown als Beispiel genannt. Deren Bilanz ist nicht deutlich besser als die von MPT. Einziger Vorteil sind die hohen barmittel von 2,5Mrd. Aber LTV FFO Katastrophe zudem keine Dividende. Ausfallrisiko bei Firmen ist zudem auch größer als bei krankenhäuser. Die weitervermietungsrate bei Krankenhäuser ist deutlich höher als bei einem übergroßen Bürokomplex.

Nett...na so schlecht kann es dem ja nicht gehen. Was viele ebenfalls vergessen, dass Steward aktuell "nur" 55 Millionen im Rückstand ist der Miete. Die anderen Mieten von Steward werden ja bezahlt. Jedes Krankenhaus bei Steward wird für sich bewertet und handelt Eigenwirtschaftlich. So zahlen manche Krankenhäuser und manche nicht. Das Geld für die Miete geht ja nicht von einem Gemeinschaftskonto ab und der CEO von Steward ruft bei MPT an und sagt "so gibt erstmal keine Miete". Die Krankenhäuser mit guten EBITARM zahlen ja weiterhin fleißig. Die gut wirtschaftlichen Krankenhäuser würden im Falle einer Insolvenz sowieso gerettet oder aufgekauft und somit dann neuer Mieter.

„Ralph de la Torre: A Success Story Ralph de la Torre, an illustrious figure in the health sector, serves as the Chairman and CEO of Steward Health Care Systems LLC. Steward Health Care System, the largest community health care system in New England, operates a vast network that includes eleven hospitals and several subsidiaries. De la Torre’s unique, cost-effective model for delivering high-quality healthcare has earned Steward national acclaim and served as a paradigm for integrated healthcare systems.“

Was sagt ihr hierzu? https://www.superyachtfan.com/yacht/lady-sheridan/ „The initial owner was John Eddie Williams, who named the yacht after his wife Sheridan. The current owner is Ralph de la Torre, a renowned US healthcare magnate.“

Anstreicher, vielen Dank für das teilen deiner Gedanken und Analysen. Endlich mal wieder sinnvolle Beiträge.

https://www.linkedin.com/company/steward-health-care/jobs/ 2564 freie stellen bei Steward. Ein Unternehmen was kurz vor der Pleite ist stellt keine Mitarbeiter sein sondern muss sie entlassen. Nur mal so als Gedankengang.

Was ebenfalls verwunderlich ist, zum Zeitpunkt der Q3 Ergebnisse wusste man schon das Steward 50 Millionen Dollar Mietrückstände hatte. Beweisen kann man es wie folgt: https://medicalpropertiestrust.gcs-web.com/static-files/efec40f4-83eb-429a-80e9-bdcbf2d5958f auf Seite 16 steht unter Revenues 306 Millionen Quartals Umsatz. Unter Seite 11 stehen die theoretisch möglichen Revenues für Q3 wenn alle Mieten geflossen wären und das sind ziemlich genau 355 Millionen Dollar. Somit ist dort schon die Lücke von den 50 Millionen aufgeführt. Was man dem Management etwas ankreiden kann, dass sie damals nicht explizit im Call drauf eingegangen sind. Aber das es Mietrückstände gab wusste man damals schon. Zumindest gibt das die Bilanz her.

Habe noch mal ein anderes gutes Beispiel wie es auch anders laufen kann: industrial logistics properties. Kurs steht aktuell bei 4,28 Dollar und kommt von 1,8 Dollar vor einem Jahr. Zahlen sehen aktuell so aus: 5,6 mrd Assets zu 4,4 Mrd Dollar an Schulden. EK also von nur 1,2Mrd. FFO gerade mal bei 30 Millionen (q1 bis q3 in 2023). Zwar ebenfalls anderes Geschäftsmodell (vermieten Lagerhallen) aber so eine Bilanz glüht mal richtig und selbst unter solchen Umständen hat sich die Aktie verdreifacht. Wieso ich das alles schreibe? Da ich mit einem fetten Invest hier reingegangen bin und die gesamte Bilanz mal auseinander genommen habe. So schlecht wie viele schreiben steht der Laden nicht da. Übrigens bei Indrustrial Logistics Properties stehen die zeichen auf kaufen, fast nur positive Analystenratings. Wer glaubt das 441 Krankenhäuser Weltweit nicht mehr benötigt werden, Betreiber keine Miete mehr zahlen und das Management nur unfähig im Koferenzraum Karten spielt sollte bitte short gehen. Ich sehe hier mehr als Sieg oder Niederlage. Selbst jahrelang nur im "Aussitzenmodus" können die sich leisten. Irgendwann gehts auch mit dem zins wieder runter und dann kommen alle wieder aus den ecken hervor und heben die aktie zum kauf.

Abschließend lässt sich sagen im schlimmsten Fall: 900-1mrd Dollar Einnahmen pro jahr (statt 1,5Mrd), Höhere Zinsbelastungen, wenn der Leitzins über mindestens 2 Jahre auf diesem Level bleibt (statt 400 dann 600 Millionen Dollar), Steward pleite und keine Neuvermietung würde 4Mrd an Abschreibungen bedeuten wenn Immobilien wertlos werden durch Verfall. Ausgaben könnten auf 800 Millionen pro Jahr ansteigen. Sollten noch 2-3 andere Mieter Schwierigkeiten haben wäre dann sogar nur noch eine schwarze 0 drin. Selbst in diesem Szenario und das ist mal wirklich düster gebe es quasi ein "Überleben" aber keine pleite. Jede Wette, dass das Management noch ein Ass im ärmel hat. Damit meine ich nicht lächerliche Insiderkäufe.

Wird definitiv spannend die nächsten Jahre. Aber MPT hat noch so viele Hebel um einer Pleite zu entgehen. Selbst 1-2 Jahre komplettes Minus wäre kein Horror. Ist ja nicht so, dass die Krankenhäuser nichts wert sind ?! Die Hebel habe ich ja aufgezählt. Aktuell hat MPT kein Leerstand und es gibt einfach so viele Möglichkeiten Cash zu generieren.

Schaut euch mal andere Bilanzen von anderen REITs und Immofirmen an. Bestes Beispiel ist für mich Aroundtown . Ob eine Immobilienfirma profitabel ist oder nicht entscheidet der FFO. Der ist bei MPT von Q1 bis Q3 in 2023 bei ca. 700 Millionen Dollar und bei Aroundtown war er bei 250 Millionen €. Gut unterschiedliches Geschäftsmodell. Aber Aroundtown hat sich vom tief verdreifacht. MPT hat sich mehr als halbiert. Börsenwert ist MPT sogar unter Aroundtown gerutscht. Das Eigenkapital beider Unternehmen ist gleich. Was für Aroundtown spricht ist der höhere Nettobarmittelbestand, aber Rest der Bilanz glüht in meinen Augen. Sollten die Zinsen nicht runter gehen, geht Aroundtown eher baden als MPT. Zudem hat Aroundtown so ein niedriges FFO, dass sie sich keine Diviende leisten können. MPT könnte die aktuelle Divi locker zahlen. Würde es aber auch Befürworten wenn MPT noch mal halbieren würde um Cash anzuhäufen und den Eigenkapitalbestand zu schützen. Aroundtown hat übrigens über 1Mrd an Eigenkapital in einem Jahr verloren.

Was könnten also positive Katalysatoren sein? Zinssenkungen durch die FED wäre tatsächlich der größte Hebel, dann wären die dicken Refinanzieren in 2025-2026 billiger und die allgemeinen Ausgaben würden bei ca. 600 Millionen Dollar pro Jahr stabil bleiben. Mieterhöhungen, da MPT ja ebenfalls inflationär die Miete anheben kann, könnte man die nächsten Jahre die Miete so erhöhen, dass man Mehrausgaben auffangen kann, Übernahme von Steward, Neuvermietung der Stewardkrankenhäuser (wer kann sich wirklich vorstellen, dass 33 Krankenhäuser einfach so leer stehen und als Ruine verfallen und das MPT das auch noch zulässt). Weitere Einsparungen bei den Basiskosten (im Bericht von Q3 geht MPT darauf an, dass die Verwaltungskosten weiter sinken, kann man im Transcript selber nachlesen. 8Mrd sind an Eigenkapital vorhanden, was einigen Schutz bieten sollte. MPT könnte so viel an Wert verkaufen, dass die Zinsbelastung weiterhin stabil bleibt, die Einnahmenseite aber nicht zu sehr belastet. Kann mir schlecht vorstellen, dass MPT nicht an irgendeinen Plan arbeitet um wieder nach vorne zu kommen. Wohlgemerkt so schlimm würde es auch ohne Steward nicht aussehen, Berechnung siehe unten. Klar es können noch andere Krankenhäuser hopps gehen und Ausfälle drohen, aber das größte Klumpenrisiko is Steward und ich hoffe, dass man sich die Mühe macht und die Krankenhäuser anders vermietet. Bin hier investiert, da ich schon glaube das sie es schaffen können. Bilanz ist selbst ohne Steward kein Horror und auch keine Pleite.

Naja davon ist MPT aber noch sehr weit weg. Ist doch ganz einfach. Aktuell ist die Situation folgende. Basierend auf den letzten Q Bericht nimmt MPT für 12 Monate ca. 1,3Mrd an Einnahmen ein. Die Ausgaben ohne Abschreibungen belaufen sich für 12 Monate auf ca. 600 Millionen inkl. Zinszahlungen und Verwaltungskosten. Diese 600 Millionen sind also die Basismiete die verdient werden muss pro Jahr. Jetzt geht man davon aus, dass Steward pleite geht und das worst case eintritt. Somit würde der Gesamtumsatz auf ca. 1Mrd pro jahr zurückgehen. Das Eigenkapital könnte von 8Mrd auf 4Mrd zurückgehen. Wenn die 33 Stewardkrankenhäuser leer bleiben und verfallen. Die Barinvestments von ca. 1Mrd wären so oder so weg in Steward. Aktuell zahlt MPT ca. 400 Millionen pro Jahr an Zinsen bei 4% der Gesamtverschuldung. Geht der Leitzins nicht zeitnah runter und MPT muss komplett refinanzieren dann könnten innerhalb von 2 Jahren die Zinsausgaben von 400 auf 600 Millionen Dollar pro Jahr steigen. Dann würde die Durchschnittsverschuldung bei locker 6% liegen. Macht als. Das absolute Horrorszenario wären dann nur noch 1Mrd Umsatz pro Jahr und ca. 800 Millionen an kosten. Bleiben immer noch 200 Millionen für Dividenden und Rückstellungen. Das wäre schon echt bitter für die Bilanz und auch für das Unternehmen an sich, aber damit wäre MPT noch lang nicht pleite. Meine These und Berechnungen liegen auf Basis der letzten Q3 Bilanz. Dort nimmt man Steward einfach komplett raus, die Einnahmen berechnet man für 12 Monate (MPT hat ca. 50 Millionen monateliche kosten (wohlgemerkt abzüglich Abschreibungen die nicht cashwirksam sind).

Vielleicht aber auch nicht. Gerüchteweise setzen manche shortseller durchaus auf eine Insolvenz. Es bleibt ein sehr heißes Eisen .

https://invezz.com/news/2024/01/10/medical-properties-trust-mpw-stock-analysis-it-could-get-ugly/