GRAND CITY WKN: A1JXCV ISIN: LU0775917882 Kürzel: GYC Forum: Aktien Thema: Hauptdiskussion

Ja, ich denke, wir sind alle extrem gespannt wenn die ersten Q1-Zahlen rauskommen, bei den ersten ja schon in 5 1/2 Wochen.

Mal schauen ob das Tief bei 6,20 hält. 2023 wird ein schweres Jahr. Nur indirekt wegen der Zinsen sondern weil die Preise für Immobilien wegen der höheren Zinsen deutlich zurück gehen. GCP muss wohl mehrere Prozente abwerten. Operativ wird es gut laufen weil die Mieten deutlich steigen und die zu zahlenden Zinsen niedrig sind.

Unter 2,50€ könnte man hier vorsichtig Einsteigen. Alles andere bringt hohe Verluste.🤔

Denke es kann hier nur aufwärts gehen wenn GCP unter der Führung von AT ein kreatives Schuldenmanagement beginnt. Das heißt: Rückkauf von Schulden und Wandlung vieler Schulden von ungedeckten auf gedeckte Schulden= Hypotheken. Auch Perpetuals die aktuell zu 50% oder noch weniger notieren können kostengünstig in gedeckte Finanzierungen gewandelt werden. Gewinne können durch Abwertung der Immobilien steuerneutral einbehalten werden. Das LTV einschließlich Perpetuals könnte sich von 47 auf 35 oder 36 verbessern. Habe von einem Insider auf Wallstreet Online gehört dass man sich bei AT solche Gedanken mache.

Der Bau von Wohnungen steht im Sheet für die Mieteinnahmen ganz unten unfertige Gebäude 244 Mio davon 30 Mio in UK. Habe die 1000 geschätzt weil ich denke dass 244 Mio ca 50% sind und so komme ich auf ca 1000. Wenn man da nochmal 200 Mio für die Fertigstellung rechnet weiß ich warum kein Geld für Dividende da ist. Schließlich sind Verkäufe aktuell ausgeschlossen.

Nach meiner Rechnung sind es 620 Mio. € (Anleihen-Serien E,Q,U,W), aber so wird es wahrscheinlich laufen. Eigentlich wären dieses Jahr auch 550 Mio. € an perpetuals reif, die wohl nicht abgelöst werden bis die Zinsen sinken. Kannst du mir bitte einen Tipp geben wo man den Neubau dieser 1.000 Wohnungen nachlesen kann? Besonders interessiert mich die Effizienzklasse dieser Gebäude, GCP ist da ja im Allgemeinen nicht besonders (28% in F-H).

Habe gründlich die 2 Geschäftsberichte gelesen. AT hat bereits letzten August nach der Script Dividende Zukäufe eingestellt und die Beteiligung bei 59% oder bereinigt 60% belassen. AT hält offenbar sein Geld zusammen. Bis zum Jahresende hat GCP 550 Mio zusammen und kann die Schulden in 2025 zurück bezahlen. Ca 1000 Wohnungen werden in Deutschland und UK gebaut und vielleicht kann man ca 100-200 Stück verkaufen. Mit dieser vorsichtigen Finanzpolitik kann GCP gut durch die Krise kommen. 200 Mio Perpetuals waren im Januar fällig für die muss man jetzt 6,33% bezahlen das seien 7,2 Mio mehr, im August seien 350 Mio Perpetuals fällig, bei Verlängerung müsse man ebenfalls mehr bezahlen nach einem komplizierten Schema, das überlege man sich noch. Insgesamt habe man aktuell 1227 Mio Perpetuals für die man in 2022 24,5 Mio Zinsen bezahlte. Wollte damit zeigen dass die Bedrohung durch höherer Zinsen bei Perpetuals in weiter Ferne liegt und bei Anleihen frühestens ab 2026 in 3 Jahren langsam zu wirken beginnt. Was GCP an der Dividende hindert sind fallende Immobilienpreise die zu Abwertungen führen und Kapital belasten. Zum Anderen bauen die noch ca 1000 Wohnungen was viel Kapital braucht.

Aktuell sind Immobilien nur mit Abschlägen von 20-30% zu verkaufen. GCP muss noch einige Projekte fertig stellen in die sie schon ca 300 Mio investiert haben. Die können aktuell nur mit Verlusten verkaufen und das obwohl Mieter verzweifelt Wohnungen suchen und auch hohe Preise bezahlen. Die haben ca 350 Mio €Immobilien die zum Verkauf. Kreativ können die für 280 Mio verkauft werden und damit könnte man 4000 Mio Anleihen aufkaufen und das LTV 3 Punkte verbessern. Das aktuelle LTV 36 ist nicht so gut wie es scheint weil in der Bilanz noch 11% Perpetuals liegen, vielleicht hat der Vorstand auch einen Weg die Verzinsung der 1230 Mio Perpetuals auszusetzen um Immobilien abschreiben zu können. GCP muss vermeiden in 2025 Anleihen zu über 8% aufzunehmen. Das ist das Risiko.

Ich denke dass es vorerst keine weiteren Zinserhöhungen geben wird, dann können sich die Immoaktien wieder erholen.

Welcher Aktien-Anteil von GCP gehört aktuell AT?

Vielleicht spart AT auch beim Zukaufen von GCP Aktien. Vielleicht reichen denen ca 60%

Wer noch eine Zusammenfassung der GCP Zahlen und eine aus meiner Sicht gute Einschätzung zu GCP sucht. Schaut mal hier: https://youtu.be/Uq-zcxzCSaA An sich wirklich gute Zahlen.

Ja und deutlich schlechter im Vergleich zu Vonovia.

Vielleicht können wir heute noch Richtung 9 gehen. Weil fundamental ist alles in Ordnung.

Die 7€ werden wir noch sehen!

Die haben doch selber genug Probleme. Die ganze Branche ist derzeit nicht investierbar.