AROUNDTOWN WKN: A2DW8Z ISIN: LU1673108939 Kürzel: AT1 Forum: Aktien Thema: Hauptdiskussion

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Man kann das mit den Zinsen ziemlich einfach rechnen, der Zinsdeckungsgrad ist aktuell circa 5 bei durchschnittlich 1,5%. Bei 3% Basiszins würden sich die Zinsen bei gleichen Verbindlichkeiten verdreifachen, außer man hätte dann immer noch Angst vor Immobilienwerten oder Aroundtown wär so ziemlich am Ende, sodass das Risikopremium höher ist. Man könnte aber ja auch noch Hypotheken aufnehmen. 1 Mrd EBITDA 185 Mio Zinskosten 2022 * 3 (wobei die sich zB bei den Perpetuals wohl nur verdoppeln) ~ 600 Mio Zinskosten Dann sollte weiterhin ein Zinsdeckungsgrad von 1,8 gegeben sein, was natürlich nicht toll wäre. Wir bauen aber ja auch noch Verbindlichkeiten ab, wenn man von den 3 Mrd Cash 2 Mrd für den Rückkauf von Anleihen zu 80% (gibt auch günstigere) verwendet sinken die Schulden schon ein gutes Stück (2,5 Mrd) und der Zinsdeckungsgrad ist höher. Ferner muss man auch noch Mieterhöhungen und weitere Rückzahlungen aus den Einnahmen antizipieren (denn bis die erhöhten Zinskosten wirklich voll reinhauen würden, hätte man ja noch ein paar Jahre Einnahmen, aber auch Chance auf Verkauf von Objekten um Schulden zu tilgen). Außerdem setzen wir da jetzt voraus, dass wir dauerhaft 3% Zinsen hätten. Wenn ich mir die Zinsentwicklung der FED anschaue dann sieht man, dass es nach den letzten drei Pivots recht schnell wieder abwärts ging und der Tiefpunkt der Leitzinsen 1,5-2,5 Jahre später erreicht wurde. Wenn wir das Pivot diesen Herbst haben, dürften die Zinsen 2026 schon viel niedriger sein. Vllt. noch 1,5%. Ist aber nur meine Meinung. https://de.statista.com/statistik/daten/studie/419455/umfrage/leitzins-der-zentralbank-der-usa/ Bei den Immobilienwerten kann man so oder so drauf schauen, die Gebäude sind ja eigentlich nicht teuer bewertet (siehe Seite 28 FY 2022 Präsentation) https://www.aroundtown.de/fileadmin/user_upload/04_investor_relations/downloads/2022/AT_FY_2022_financials_presentation.pdf Die langsamen Wertverluste in der Substanz würde ich mutmaßlich durch Wertsteigerungen nach Marktanpassungen an das aktuelle Zinsniveau kompensiert sehen. Je mehr ich mich mit dem Unternehmen beschäftige, desto weniger sehe ich, dass es am Unternehmen liegen könnte, dass es ein böses Ende nimmt. Das Hauptrisiko sehe ich in einer überkritischen Korrektur des Immobilienmarkts (ab 30% Wertverlust)

Vielen Dank für deine Antwort. Das klingt alles ja zu schön um wahr zu sein. Ich denke aber, daß der Markt weiter in die Zukunft blickt als nur bis 2026. Deine 90Mio fallen ja dann jährlich an für die nächsten 10-20 Jahren, egal, wie der Zins sich entwickelt. Falls er nun noch länger auf diesem Niveau bleibt (3% sind ja nicht viel Zinsen. Aber weil wir 0% gewohnt sind, kommt einem das nur hoch vor. Eigentlich sind 3% relativ wenig) kommen jährlich immer weitere Kosten drauf. Wir brauchen dann also nur 3Jahre einen moderaten Zinssatz von 3-4%, und aks Ergebnis ist Aroundtown für die nächsten 10-20 Jahre nicht mehr profitabel. 2. Punkt, den ich zur Diskussion stelle: In Zeiten von Nullzins sind die Immobilienpreise immer weiter gestiegen, weil man ja überhaupt nicht hinwusste mit seinem Geld. Aber eigentlich! fällt ja der Wert einer Immobilie mit der Zeit, weil sie ja immer älter wird. Nach 30 Jahren hat eine Immobilie ja nur noch den Grundstückswert. Insofern verstehe ich nicht, wie sie auf nur 5% Abwertung kommen. 20% in den nächsten 2-3 Jahren ist für mich gefühlt Minimum ( Zeitwert plus Marktwert) 3. Über die Berwchnung eines fairen Wertes einer Aktie sollte man auch die Abzinsungsmethode beachten, die bei solchen Divi werten besonders wichtig ist imo. Wenn nan eh schon 3% ohne Risiko bei der Bank bekommt, warum dann eine Immo Aktie, deren Divi für die Zukunft auf dem Spiel steht?

Hab deinen Kommentar jetzt wieder gefunden :D Wir interessieren uns ja eigentlich gar nicht für 2025, weil Aroundtown erst 2026 refinanzieren müsste wenn sie nur fällige Verbindlichkeiten bedienen. Wenn sie Schulden zurückkaufen werden sie damit mehr Gewinn machen als sie an zusätzlichen Zinsen zahlen müssten wenn sie Fälligkeiten refinanzieren müssen. Sollte Aroundtown nicht durch den Verkauf von Liegenschaften (und das wäre, außer dem Schockmoment, aktuell auch mit 20 % Abschlag auf den NAV positiv) seinen Refinanzierungsbedarf verringern können müssen wir also erst 2026 refinanzieren und da wären es 3 Mrd.. Tun wir mal so als hätten wir 2026 noch 3 % Zins (was ich nicht glaube) und Aroundtown würde keine Liegenschaften verkaufen um die Refinanzierung zu vermeiden, dann wären das zusätzliche Kosten von 3%*3Mrd = 90 Mio. jährlich. Wäre nicht schön bei einem operativen Gewinn von ca 350 Mio. aber verkraftbar. Die Immobilienpreise werden auch nicht immer weiter fallen, sondern sie fallen, bis sich ein neues Gleichgewicht einstellt. Danach steigen sie wieder. Die Frage ist nur aktuell, wo das neue Gleichgewicht ist. Aroundtown war da sehr optimistisch im Forecast 2023, dass man nur 5% abschreiben will. Aber selbst wenn wir 20% abschreiben bleibt ja mehr als 1 Mrd Eigenkapital übrig und wenn man noch ne Mrd durch verfrühte Anleihenrückkäufe und nen paar hundert Millionen aus den FFO dazu gewinnt handelt wir aktuell trotzdem mit einem deutlichen Abschlag. Ich denke wenn man 7 Szenarien erstellt, ist Aroundtown in 6 davon unterbewertet. Die Frage ist eigentlich, wie sehr.

Selbst wenn keine Aktien zurück gekauft werden ist der aktuelle Kurs ein Witz, aber klar es gibt auch nicht genug Käufer,noch nicht, aber wenn die LV ihre Positionen schließen, auch wenn sie es vorsichtig machen, steigt es wieder.